آپارتمان در غرب تهران «نصف قیمت» شده است؟ / تله‌ نامرئی در پیامک‌های فروش قسطی مسکن

تریبون اقتصاد_پیامک‌های «فروش قسطی آپارتمان با قیمت‌های نصف میانگین شهر» افزایش یافته و در اوج ناامیدی خانه‌اولی‌ها، مواجهه با این فایل‌ها می‌تواند دردسرساز شود. گزارش تحقیقاتی «دنیای‌اقتصاد» از محتوای نانوشته در پیامک‌ها حاکی است، «قیمت‌های بسیار نازل»، برای واحد آماده نیست، بلکه پیش‌فروش است آن هم «غیرمقطوع». در مسیر این واحدها یک تله با ۶مشخصه وجود دارد.

 

به گزارش دنیای اقتصاد، جهش ناگهانی قیمت مسکن از سال 97 به بعد، باعث پایین آمدن بیش از پیش قدرت خرید مسکن شد، تا جایی‌‌‌که مدت زمان صاحبخانه شدن براساس بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» به 1.5 قرن رسیده است. یعنی با احتساب پس‌‌‌انداز و وام، خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها باید 150 سال برای خانه‌دار شدن منتظر بمانند، البته در صورتی که در این مدت رشد درآمدی با تورم مسکن تقریبا یکسان باشد. در چنین فضایی که تقاضا وجود دارد اما امکان خرید نیست، بازار مسکن شاهد ارسال پیامک‌‌‌های تبلیغاتی فروش مسکن به نصف قیمت بازار است.

 

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از محل پروژه و سطح قیمت منطقه پروژه نشان می‌‌‌دهد که در این تبلیغات، قیمت مسکن نصف شده است و درماندگی مالی خانه اولی‌‌‌ها ممکن است باعث شود برخی از افراد بدون تحقیق و بررسی‌‌‌های لازم وارد این مسیر شوند، در حالی‌که برخی از این پیامک‌‌‌ها «تله‌‌‌های نامرئی» هستند که این تله‌‌‌ها با 6  مشخصه تعیین می‌شوند.

 

این پیامک‌‌‌های تبلیغاتی که عمدتا پروژه‌‌‌هایی در غرب  پایتخت هستند که چند سالی «بورس فروش پیامکی آپارتمان» شده است، عمدتا برخلاف تبلیغ فروش واحدهای مسکونی آماده، مربوط به پروژه‌‌‌های «در حال ساخت» است. این پیامک‌‌‌ها در صورتی از قیمت 40 میلیون تومانی هر متر‌مربع می‌‌‌گویند که متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در پایتخت بالای 88 میلیون تومان برآورد شده است. اگرچه نمی‌‌‌توان گفت این پیامک‌‌‌ها تقلبی و پوچ است و پروژه وجود‌خارجی دارد، اما یک «تله نامرئی» مقابل دسترسی به این واحدهای مسکونی پیش‌فروش شده وجود دارد که خریداران باید از قبل، ابعاد و کیفیت آن را بشناسند.

اولین گام در تشخیص این تله، «پیش فروش» بودن پروژه ادعایی صاحب پیامک و نه «فروش» است که در این صورت باید «ریسک‌‌‌های خاص پیش‌‌‌فروش مسکن» مورد دقت و لحاظ متقاضی پیش‌‌‌خرید قرار بگیرد. طی سالیان گذشته، مهم‌‌‌ترین ریسک در خرید آپارتمان‌‌‌های پیش‌فروش‌شده، «دبه کردن» صاحبان پروژه در «قیمت توافق‌شده» است که با ناآرامی‌‌‌های بازار مسکن در چند سال اخیر این ریسک‌‌‌ها افزایش یافته است.

 

علاوه بر این، دقیق نبودن محاسبات «قیمت تمام‌‌‌شده» است. باتوجه به اینکه بلندمرتبه‌سازی ساخت‌و‌ساز در غرب تهران (منطقه 22) بالای 10 تا 15 طبقه است، با احتساب قیمت زمین و هزینه ساخت و قیمت تمام شده، حداقل قیمت در هر متر مربع 80 میلیون تومان برآورد می‌‌‌شود، این در حالی است که براساس آخرین قیمت پیشنهادی فایل‌‌‌های ارائه شده در منطقه 22، متوسط قیمت فروش واحد مسکونی نوساز بین 80 تا 100 میلیون در هر متر مربع است.

 

سومین مورد در تشخیص این تله، ادعای فروش آپارتمان با قیمت 2 میلیارد تومانی در نیمه بالای شهر تهران حاکی از «‌واگذاری دانگی یا اشتراکی» برخی از این موارد است. تحقیقات و بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌‌‌دهد، برخی پروژه‌‌‌های فروش پیامکی مسکن، پیش‌فروش بوده و در مراحل اولیه احداث هستند و اگرچه  تورم سالانه برای افزایش قیمت توافقی را در نظر گرفته اما سطح تورم به مراتب کمتر از «سطح واقعی تورم ساخت مسکن» است. این امر می‌تواند مانعی برای تامین شرایط اقتصادی سازنده برای تحویل به‌‌‌موقع باشد.

 

علاوه بر این، تضمین قابل قبولی برای «تحویل به موقع» در پروژه‌‌‌های پیش‌‌‌فروش اصولا وجود ندارد و همچنین زمان تحویل این پروژه‌‌‌ها با ادعای «فروش مسکن با قیمت نصف سطح فعلی بازار»، بسیار طولانی است در حالی‌‌‌که ساخت و ساز حداکثر 2سال به طول می‌‌‌انجامد.

 

باتوجه به 6 مشخصه این تله نامرئی، در صورتی که افراد این تله‌‌‌های تبلیغاتی را مورد توجه قرار دهند، در دام آنها نخواهند افتاد اما در غیر این صورت و در نظر نگرفتن تله‌‌‌ها با سه سناریو رو‌به‌رو خواهند بود. در این پروژه‌‌‌های تبلیغاتی مسکن نصف قیمت، دو سناریوی محتمل وجود دارد. در سناریوی اول، طولانی شدن بیش از حد روند ساخت و ساز پروژه است که قیمت واقعی تمام شده آن بسیار بیشتر از پولی خواهد بود که از خریدار از ابتدا دریافت شده است. در سناریوی دوم این پروژه‌‌‌ها، افراد ممکن است بعد از مدتی از شروع پروژه، آن را به فرد دیگری واگذار کنند  و با سود کمی آن را به فروش برسانند و اگر با 500 میلیون تومان وارد پروژه شده‌‌‌اند بعد از مدتی با مبلغ 600 تا 700میلیون تومان آن را به فروش برسانند. اما سناریوی کم احتمالی که برای  این پروژه‌‌‌های تبلیغاتی مطرح است اینکه، این پروژه‌‌‌ها با قیمت ادعایی یعنی پایین‌‌‌تر از قیمت واقعی بازار ساخته شوند که در این صورت احتمال تغییر شرایط ساخت و با کیفیت پایین نیز وجود دارد.