ایراد وام ۵۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن چیست؟

تریبون اقتصاد_جهش‌‌‌های متوالی قیمت مسکن، تورم عمومی بالا، افت درآمد سرانه خانوار و جا ماندن سطح دستمزدها از هزینه و تورم عمومی باعث شده تا خرید خانه برای بخش قابل‌توجهی از مردم کشور تبدیل به رویایی دور از دسترس شود؛ در این شرایط افزایش 100 میلیون تومانی سقف وام مسکن نیز نمی‌تواند کمک موثری برای خانه‌‌‌دار شدن افراد باشد. نتیجه نظرسنجی دنیای اقتصاد از زوجین در انتظار خانه‌‌‌دار شدن و گفت‌‌‌وگو با صاحب‌‌‌نظران این حوزه نشان از آن دارد که باز شدن گره کور بازار مسکن از مهار تورم و افزایش قدرت خرید آحاد جامعه می‌‌‌گذرد و نمی‌توان با اقداماتی نظیر افزایش 100 میلیون تومانی سقف تسهیلات بانکی، مردم را خانه‌‌‌دار کرد.

جامعه هدف وام ناراضی از وام مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد، در آخرین روز کاری سال ۱۴۰۳، رقم وام مسکن افزایش یافت، سقف وام برای شهر تهران از ۴۰۰ به ۵۰۰ میلیون تومان رسید؛ این درحالی بود که در مراکز استان‌‌‌‌‌‌ها و شهرهای بزرگ نیز سقف وام مسکن از 320 میلیون به 400 میلیون تومان افزایش یافت. همچنین سقف وام خرید مسکن در شهرهای کوچک نیز از 240 میلیون تومان به 300 میلیون تومان رسید.

«دنیای اقتصاد» به‌‌‌منظور بررسی کارآیی افزایش 100میلیون تومانی سقف دریافت وام مسکن، نظرسنجی از متقاضیان خرید خانه و در عین حال گفت‌‌‌وگویی با دو تحلیلگر اقتصاد مسکن انجام داد. نتیجه این نظرسنجی‌‌‌ها و گفت‌‌‌وگو با تحلیلگران این بازار نیز از عدم کارآیی رشد سقف وام مسکن حکایت دارد.

95‌درصد شرکت‌کنندگان در این نظرسنجی به این پرسش پاسخ منفی دادند؛ یکی از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی نیز این افزایش در سقف وام مسکن را طنز بازار مسکن در سال 1404 عنوان کرد.

سوال دیگر نظرسنجی از مخاطبان نیز عبارت بود از: در شرایط کنونی اقتصادی و اوضاع قیمت مسکن، اولویت سیاستگذار در مواجهه با بحران مسکن باید بر «اصلاح وام مسکن» یا «مهار تورم و تقویت درآمد خانوار» متمرکز باشد؟

89‌درصد از شرکت‌کنندگان در نظرسنجی به این سوال با لزوم تکیه بر مهار تورم و تقویت درآمد خانوار پاسخ دادند.

در شرایط کنونی یک آپارتمان با متراژ متوسط در مناطق میانی شهر تهران قیمتی حدود 7 میلیارد تومان دارد؛ بنابراین سقف وام مسکن کفاف خرید حدود 7 مترمربع خانه در شهر را می‌دهد. این محاسبه بدون درنظر گرفتن هزینه‌‌‌های جانبی نظیر هزینه خرید اوراق تسه و... است و درصورت کسر این موارد، سقف وام مسکن کفاف خرید تنها 3.7 متر آپارتمان در مناطق میانی شهر را می‌دهد.

البته در شرایط کنونی خانه‌‌‌هایی کوچک متراژ، در مناطق جنوبی شهر تهران در محدوده قیمتی 2 تا 3 میلیارد تومان نیز برای معامله در دسترس است؛ اما از سویی تعداد این فایل‌‌‌ها محدود بوده و از سوی دیگر لزوما تمامی متقاضیان خانه، به دنبال چنین گزینه‌‌‌هایی نیستند.

از دلایل ناکارآمدی وام تا نتیجه مطلوب

درحالی که سقف وام مسکن با قیمت خانه در کشور تطابقی ندارد، مردم و کارشناسان راه‌حل خانه‌‌‌دار شدن آحاد جامعه را در افزایش سقف وام دنبال نمی‌‌‌کنند. افزایش سقف وام در شرایط کنونی به دلیل تورم بالا و تاثیر آن بر نرخ بهره و عدم توان مالی دولت و بانک‌ها در پرداخت وام با سوبسید موثر باعث می‌شود تا در صورت رشد قابل ملاحظه سقف وام نیز، بخش عمده‌‌‌ای از مردم امکان دریافت و استفاده از آن را نداشته باشند؛ در عین حال منابع مالی بانک‌ها نیز نتواند رشد قابل‌توجه در سقف وام را تامین کند.

طی سال‌های اخیر جهش‌‌‌های متوالی قیمت مسکن، تورم عمومی بالا، افت درآمد سرانه خانوار و جا ماندن سطح دستمزدها از هزینه و تورم عمومی باعث شده تا خرید خانه برای بخش قابل‌توجهی از مردم تبدیل به رویا شود.

در این شرایط کنترل قابل ملاحظه تورم به نحوی که سطح تورم از کانال 30 درصدی فعلی به مرز 10‌درصد برسد و استمرار این رویه برای چند سال متوالی و در ادامه اصلاح قدرت خرید خانوار پایدارترین راهکار برای خانه‌‌‌دار شدن بخش قابل‌توجهی از متقاضیان خانه اولی است.

مهار تورم اصل، تسهیلات فرع

غلامرضا سلامی صاحب‌‌نظر اقتصاد مسکن در پاسخ به سوال «دنیای اقتصاد» درباره تاثیر افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی مبلغ وام مسکن بر قدرت خرید مردم گفت: به شکل کلی سهم وام مسکن از قیمت خانه در کشور بسیار پایین است؛ در بسیاری از سال‌ها، سهم وام مسکن از قیمت یک خانه متوسط کمتر از ۱۰ درصد بوده است؛ لذا افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف وام مسکن تاثیری بر قدرت خرید مردم ندارد و در چنین شرایطی شاید بهتر باشد که مدیران و سیاستگذاران بانک مرکزی به جای تمرکز بر افزایش سقف وام مسکن یا تصویب وام‌‌های مشابه در هر بخشی به انجام وظیفه اصلی خود یعنی کنترل تورم بپردازند.این صاحب‌‌نظر اقتصاد مسکن ادامه داد: درحال حاضر دریافت وام مسکن منوط به خرید اوراق تسه مسکن شده و همین موضوع نیز هزینه دریافت وام را برای متقاضیان افزایش می‌دهد. وی ادامه داد: در حال حاضر بازپرداخت اقساط بانک مسکن از توان بازپرداخت بخش عمده‌‌ای از مردم بالاتر است؛ در این شرایط افزایش سقف وام به دلیل افزایش بیشتر اقساط بانکی میسر نیست.

سلامی گفت: تورم از سویی محرک رشد قیمت مسکن است و از سوی دیگر بر مبلغ بازپرداخت وام اثر دارد. نرخ بهره در تمام دنیا تابعی از تورم است؛ البته در کشور در بسیاری از دوره‌ها با فشار، نرخ بهره از تورم پایین‌‌تر نگاه داشته شده است؛ اما به هر ترتیب، نرخ تورم بر میزان نرخ بهره فشار وارد می‌کند. در چنین شرایطی ضروری است که بانک مرکزی ابتدا بر رفع چالش تورم متمرکز شود. تا زمانی که چالش تورم مرتفع نشود؛ نمی‌توان گره بازار مسکن را از طریق تغییر در سقف وام باز کرد.

این صاحب‌‌نظر اقتصاد مسکن افزود: دولت در برخی دوره‌ها بر بازپرداخت وام مسکن، سوبسیدهایی اعطا می‌کرد؛ درواقع این وام با نرخی کمتر از نرخ سود سایر وام‌‌ها به متقاضیان خرید خانه اعطا می‌شد و دولت ما‌به‌التفاوت نرخ سود را به بانک عامل می‌‌داد. با وجود این طی سال‌های اخیر به دلیل جهش قیمت زمین و مسکن، اثرگذاری وام مسکن در قدرت خرید خانوار به میزانی کاهش پیدا کرده است که اثر وام در اقتصاد محو شده است.

سلامی تاکید کرد: چاره رفع گره در بخش مسکن همانند سایر چالش‌‌ها رفع تورم است؛ در صورت استمرار رویه فعلی، مردم علاوه بر بحران مسکن با بحران امنیت غذایی نیز مواجه می‌شوند. البته بانک مرکزی به تنهایی و فارغ از رویکرد حاکمیتی و سیاسی قادر به حل چالش تورم نیست؛ با وجود این می‌توان به جای تمرکز بر اقدامات نمایشی نظیر تغییر در سقف وام مسکن یا وام‌‌هایی از این دست بر وظیفه اصلی خود یعنی رفع چالش تورم متمرکز شد. درواقع دور شدن بانک مرکزی از حاشیه و تمرکز بر وظایف اصلی، نخستین گام برای کنترل تورم به شمار می‌‌رود.

ثبات اقتصادی ارجح بر افزایش وام مسکن

علیرضا توکلی‌کاشی صاحب‌‌نظر تامین مالی مسکن در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» درباره میزان اثربخشی افزایش ۱۰۰ میلیون تومانی سقف وام مسکن گفت: طی ۱۵ سال اخیر عواملی از جمله جهش‌‌های متعدد در قیمت مسکن، جا ماندن نرخ تعدیل سطح دستمزد از تورم و کاهش معنادار قدرت خرید اقشار مختلف فعال در اقتصاد نظیر کارگران و کارمندان منجر به آن شده تا بخش عمده‌‌ای از آحاد جامعه امکان خرید خانه را از دست بدهند؛ تفاوت فاصله میان قدرت خرید مردم و قیمت مسکن به میزانی طی سال‌های اخیر زیاد شده است که وام‌‌های موجود مسکن قطعا تاثیر چندانی بر روند خانه‌‌دار شدن افراد برجای نمی‌گذارد. وی ادامه داد: البته با توجه به نرخ بهره بالا و توان بازپرداخت عموم مردم، لزوما نهاد سیاستگذار امکان افزایش محسوس مبلغ وام را نیز ندارد؛ با در نظر گرفتن مجموع این موارد شاید عدم تغییر در میزان سقف وام مسکن تصمیمی معقول‌‌تر بود. 

توکلی‌کاشی اضافه کرد: ذکر این نکته نیز ضروری است که در سالیان گذشته، تجربه‌هایی از افزایش ۱۰۰ درصدی وام مسکن نیز در کشور تجربه شد؛ به عنوان نمونه در دوره‌‌ای یک‌مرتبه سقف وام مسکن از ۵ میلیون تومان به ۱۰ میلیون تومان رسانده شد و نتیجه اخذ این رویه تحریک یکباره بازار مسکن و رشد محسوس قیمتی در بازار بود. افزایش دفعتی سقف وام مسکن در آن دوران، باعث شد تا قدرت بخشی از مردم به خرید خانه برسد و این موضوع با افزایش تقاضا محرک رشد و حتی جهش قیمتی در این بخش‌ها شد. البته جهش قیمت ملک در دوره‌های مذکور تنها نتیجه جهش نرخ وام نبود؛ بلکه این موضوع یکی از محرک‌‌ها بود. این صاحب‌‌نظر تامین مالی مسکن گفت: اوراق تسه مسکن فرابورس در دوره‌هایی که سقف وام مسکن افزایش پیدا می‌کند؛ با افزایش تقاضا مواجه می‌شود و این موضوع عامل جهش بهای این اوراق نیز می‌شود. بنابراین در شرایط کنونی نیز لزوما جهش در میزان دریافت وام حرکتی صحیح نیست.

توکلی‌کاشی در ادامه عنوان کرد: تمرکز بر کاهش تورم و افزایش قدرت خرید مردم شاید مهم‌ترین اقدام و راهکاری است که سیاستگذار برای حل چالش مسکن باید اخذ کند.

وی ادامه داد: بسیاری از مسائل اقتصادی به یکدیگر وابسته هستند؛ تورم بالا و قدرت خرید پایین در آحاد اقتصادی جامعه بر بسیاری از بازارها و کالاها اثر منفی گذاشته و بازار مسکن نیز یکی از این موارد است. البته قیمت بالای مسکن، ضروری بودن مسکن برای زندگی و این موضوع که مسکن بزرگ‌ترین سرمایه‌‌ای است که ۹۰ درصد مردم به آن ورود پیدا می‌کنند باعث شده تا این بازار بیش از بسیاری از دیگر بازارها از چالش‌‌های اقتصادی کشور و تورم عمومی اثر منفی ببیند.

تورم‌‌های مستمر بالا در کشور طی چندین سال متوالی به نحوی بوده است که مردم به شکل نسبی هر روز فقیرتر شده‌‌اند. آمار و ارقام رسمی نیز فقیرتر شدن مردم را تایید می‌کند. در شرایطی که بخش قابل توجهی از مردم زیرخط فقر هستند و هر سال نیز بر تعداد آنها افزوده می‌شود؛ نمی‌توان راهکاری برای حل چالش مسکن ارائه داد. برای حل چالش مسکن باید ابتدا به سراغ ایجاد ثبات اقتصادی رفت؛ در ادامه افزایش سطح درآمدها و بهبود معیشت مردم در اولویت قرار گیرد و سپس چاره‌‌ای برای حل چالش مسکن اندیشید. تا زمانی که تورم کمتر از ۱۰ درصد نباشد؛ نمی‌توان انتظار حل پایدار معادله دسترسی به مسکن را داشت.