شتاب رشد اجاره‏‏‌بها در تهران کم شد

به گزارش دنیای اقتصاد، اگر چه همچنان بازار اجاره بها با تب بالای ۴۰ درجه مواجه است، اما کاهش این تشنج می‌تواند خبری خوش برای مستاجران باشد. در شرایطی که دولت سیزدهم سعی کرد تا تورم اجاره بها را با وضع سقف ۲۵ درصدی قیمت کنترل کند؛ اما فروکش تورم عمومی و کاهش قیمت مسکن در کشور توانست ترمز تورم اجاره بها در کشور را بکشد.

تورم اجاره بهای شهر تهران برای دومین ماه از تابستان امسال برابر ۴۵.۵ واحد اعلام شد؛ این رقم ۰.۴ درصد کمتر از میزان تورم اجاره بها در تیرماه بود و بنابراین می‌توان اینگونه اذعان کرد که بازار اجاره بهای خانه در شهر تهران طی مرداد امسال با ثبات رشد قیمت مواجه شده است.

متوسط رشد هزینه اجاره بها در بازه ۵ ماه ابتدایی امسال نسبت به متوسط رشد اجاره بها در ۵ ماه ابتدایی سال گذشته رشدی ۴۶ درصدی داشت؛ این در حالی بود که اجاره بها در ۵ ماه ابتدایی سال گذشته رشد متوسط نقطه‌ای ۵۲.۴۶ درصدی را به ثبت رسانده بود؛ بنابراین میزان تورم نقطه‌ای اجاره بها طی ۵ ماه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه در سال قبل کاهشی حدود ۶ درصدی داشته است.

بررسی داده‌های تورم اجاره بهای شهر تهران حکایت از آن دارد که طی ۲ ماه سپری شده از تابستان، اجاره بها رشد ۴۵ درصدی را به ثبت رسانده؛ این در حالی است که میزان تورم اجاره بها طی تابستان سال گذشته ۵۷ درصد بود؛ بنابراین تورم اجاره بها در تابستان امسال نسبت به همین داده در زمان مشابه قبل کاهشی ۱۲ واحدی داشته است.

فاکتور‌های کاهنده تورم اجاره بها

داده‌های اعلامی از فروکش تورم اجاره بها حکایت دارد؛ اگرچه همچنان مستاجران با تورم بالایی در بازار اجاره خانه در شهر تهران مواجه هستند؛ در واقع تورم اجاره در فاز تب ۴۰ درجه نوسان دارد؛ اما داده‌های اعلامی از کاهش تشنج در این بازار حکایت دارد. در واقع مقایسه تورم اجاره بها در تابستان امسال و سال گذشته از آن حکایت دارد که «سرعت افزایش اجاره بها» یا «شتاب اجاره بها» کاهش یافته است؛ البته زمانی می‌توان از این کاهش تورم اجاره بها ابراز خرسندی کرد که این داده به کانال ۳۰ درصدی بازگردد.

در این شرایط یافتن دلایل عقبگرد تورم اجاره بها در تابستان امسال اهمیت بالایی دارد؛ شناسایی دلایل این عقب نشینی تورمی، می‌تواند مسیر مناسب فروکش تورم در این بخش را برای سیاستگذاران مشخص کرده و در عین حال ترسیم چشم انداز بازار اجاره بها را امکان پذیر کند.

«تورم عمومی» و «تورم مسکن» ۲ سیگنال بنیادی جهت دهنده به بازار اجاره بها هستند. در واقع تورم اجاره بها تابعی از این ۲ فاکتور است. به شکل سنتی نسبتی منطقی میان قیمت خرید خانه و اجاره آن وجود دارد؛ از این نسبت تحت عنوان نسبت «P/R» یاد می‌شود؛ کاهش قیمت مسکن فرصت افت اجاره بها را فراهم می‌کند.

طی ماه‌های اخیر از شتاب تورم مسکن کاسته شد، این موضوع حامی موثری برای کاهش اجاره بها است. تورم مسکن طی ۵ ماه امسال رشدی ۱۵ درصدی داشت؛ این در حالی بود که ظرف سال ۱۴۰۲، قیمت مسکن با رشدی ۷۰ درصدی مواجه شد، یعنی تورم مسکن در سال قبل ۷۰ درصد بود.

کاهش تورم عمومی نیز به شکل موثری بر تورم اجاره بها اثرگذار می‌شود. در پی افزایش تورم عمومی، بخشی از موجران برای جبران هزینه زندگی خود نسبت به افزایش اجاره بها اقدام می‌کنند. در چنین رابطه‌ای فروکش تورم عمومی فرصت کاهش اجاره بها را مهیا می‌کند. در حالی که ظرف سال گذشته تورم عمومی ۴۰ درصد بود؛ طی ۵ ماه ابتدایی امسال تورم عمومی به ۳۰ درصد کاهش یافت.

سقف ۲۵ درصدی در فروکش تورم موثر بود؟

در آخرین جلسه شورای عالی مسکن در دولت سیزدهم طی روز‌های ابتدایی تیر ماه امسال، سقف ۲۵درصدی برای افزایش اجاره بها به تصویب رسید. اگرچه قانون گذار الزاماتی را به منظور اجرایی شدن این قانون در نظر گرفته، اما بررسی‌های میدانی  از عدم توجه بخش قابل توجهی از موجرین و مستاجران به این الزام قانونی در تنظیم قرارداد اجاره بها حکایت دارد. بررسی‌ها ۳ مدل رفتاری در مواجه با این مصوبه قانونی را تشریح می‌کند.

بخشی از موجر‌ها که از زیر پا گذاشتن این مصوبه قانونی واهمه دارند؛ از ابتدای تابستان نسبت به تنظیم قرارداد اجاره بها با سقف رشد قیمت حداکثر ۲۵ درصدی موافقت کردند، اما وزن این قرارداد‌ها در کل قرارداد‌های اجاره پایین بوده و بنابراین وضع این مصوبه قانونی تاثیر محسوسی بر بازار اجاره بها برجای نگذاشته است.

بررسی‌ها بیانگر آن است که بخشی از موجران که واهمه جریمه به دلیل عدم رعایت این سقف قیمتی را دارند و در عین حال راضی به افزایش حداکثر ۲۵ درصدی اجاره بها نیز نبوده‌اند؛ ترجیح داده‌اند تا از اجاره خانه خود خودداری کنند و این موضوع تاثیر منفی بر بازار اجاره بها برجای گذاشته به نحوی که کاهش عرضه، حامی رشد قیمت شده است و گروه سوم موجرین نیز شامل افرادی می‌شود که توجهی به این مصوبه قانونی نداشته و مطابق توافق و خواست طرفین نسبت به افزایش اجاره بها اقدام کرده‌اند.

به هر ترتیب نتایج بررسی‌ها از عدم اثرگذاری مثبت این مصوبه قانونی حکایت دارد. در عین حال بررسی دنیای اقتصاد از واسطه‌های بازار مسکن نیز کاهش تب تورم اجاره بها در دومین ماه از تابستان امسال را تایید می‌کند. حتی برخی از واسطه‌های بازار مسکن از کاهش تورم اجاره بها به سقف ۳۰ درصد نیز اشاره دارد؛ اما به عقیده برخی از این اضلاع بازار مسکن؛ استمرار این رویه در پاییز تحت، اما و اگر‌هایی محقق خواهد شد.

چشم انداز تورم اجاره بها

ترسیم چشم انداز تورم اجاره بها نیاز به ترسیم آینده تورم عمومی و تورم مسکن دارد. در صورتی که فاکتور‌های سیاسی و اقتصادی همانند ماه‌های اخیر به نحوی پیش برود که از سوی تورم عمومی کاهش یابد و از سوی دیگر از شتاب رشد قیمت مسکن کاسته شود؛ کاهش تورم اجاره بها به زیر ۴۰ درصد در پاییز و زمستان امسال کاملا قابل تحقق است. اما در صورتی که مجدد انتظارات تورمی و تورم عمومی در کشور وارد مدار افزایشی شود؛ سناریو امیدوارکننده کاهش تورم اجاره بها نیز دور از دسترس خواهد بود.