۱.۵ قرن تا خانه اول

به گزارش دنیای‌اقتصاد، با سنجش شاخص جهانی «مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن» در بازار مسکن مناطق شهری ایران مشخص شد: خانوار‌های شهری فاقد مسکن با سطح متوسط درآمد ۱۴۰۲ و نرخ پس‌انداز‌های سال گذشته و همچنین سطح میانگین قیمت آپارتمان در شهرها، پس از ۵۹ سال می‌توانند صاحب‌خانه شوند. این انتظار نجومی تا کلید خانه‌اول، در تهران ۱۵۲ سال است.

شاخص مورد سنجش که باید زیر ۱۵ سال باشد، نشان می‌دهد، خانوار‌ها نه تنها در «رفاه ملکی» قرار ندارند، بلکه «شدت فقر مسکن» دست‌کم در پایتخت بیشتر شده است. بررسی‌ها از پشت صحنه «ماراتن مسکن» حاکی است، کم و زیاد شدن این مسیر در کشور و تهران، علل معنادار دارد. اما آنچه می‌تواند این راه تقریبا بی‌انت‌ها را به حالت نرمال تبدیل کند، «ریسک‌زدایی از اقتصاد» است که باعث رشد اقتصادی، بهبود درآمد‌ها و ثبات قیمت مسکن خواهد شد. این فرمول، سال۹۶ باعث حذف همین ماراتن شد.

تعقیب و گریز «قدرت خرید» و «قیمت مسکن» خانوار‌های ایرانی در سال ۱۴۰۲ به لحاظ «رهایی از ماراتن فرسایشی خرید خانه اول»، هیچ تغییری نسبت به سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۱ نکرد، اما مدت زمان این «انتظار» در کشور تا حدودی کم شد و برای تهرانی‌ها به شکل نگران کننده، طولانی تر.

در این مقاله، به دنبال گزارش جدید مرکز آمار از درآمد خانوار‌ها در سال ۱۴۰۲، شاخص «دسترسی به مسکن» و شاخص «مدت انتظار تا صاحب خانه شدن» در تهران و کشور محاسبه و «علل تغییرات معنادار آن‌ها در سال گذشته» به همراه «مسیر‌های کاهش ماراتن مسکن به روال طبیعی» بررسی شده است.

شاخص «دسترسی به مسکن» بر اساس نسبت «قیمت خرید یک خانه متعارف و مناسب (۱۰۰ مترمربعی)» به درآمد سالانه خانوار محاسبه می‌شود. عدد طبیعی این شاخص بر اساس تعریف کشور‌ها و هبیتات (دفتر اسکان بشر سازمان ملل) به این معنا که «رفاه ملکی خانوارها» تحت‌تاثیر سیاستگذاری درست در حوزه تامین مسکن، در سطح مناسبی باشد، زیر ۵ است که یعنی یک خانوار پس از حداکثر ۵ سال باید بتواند با درآمد سالانه اش، صاحب مسکن شود.

اما از آنجا که همه درآمد نمی‌تواند صرف پس انداز برای خرید مسکن شود (به دلیل هزینه‌های ضروری از جمله خوراک، ...) در کشور‌ها از شاخص دیگری برای سنجش میزان رفاه یا فقر مسکن تحت عنوان شاخص «مدت زمان انتظار تا صاحب خانه شدن» استفاده می‌شود که این شاخص «میزان پس انداز سالانه» را ملاک «قدرت خرید مسکن» قرار می‌دهد. در کشورها، معمولا میزان پس انداز حدود ۳۰‌ درصد در نظر گرفته می‌شود؛ که در این صورت یک خانه اولی باید بتواند با پس انداز طبیعی سالانه خود، حداکثر پس از ۱۵ سال، صاحب خانه شود.

مدت زمان انتظار تا مسکن در ۱۴۰۲

بررسی‌ها از سطح جدید شاخص «دسترسی به مسکن» بر اساس متوسط درآمد و میانگین قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲ -مترمربعی ۳۰.۵ میلیون تومان در کشور و ۷۵.۷ میلیون‌تومان در تهران- نشان می‌دهد، در کشور ۱۱.۹ سال طول می‌کشد تا یک خانوار شهری بتواند «صاحب مسکن» شود.

در تهران این فاصله ۲۰ سال است. این طول زمانی با فرض آن است که «میزان رشد قیمت مسکن با میزان افزایش درآمد خانوار» برابر باشد که البته در عمده سال‌ها تورم مسکن به مراتب بیشتر از نرخ تقویت مالی افراد بوده است. روند تغییرات این شاخص معنادار است. سال گذشته، شاخص «دسترسی به مسکن» در کشور به میزان خفیف کاهش یافت (یک ماه)، اما در تهران ۳ سال بیشتر شد. برای سنجش دقیق «زمان ماراتن مسکن»، اما لازم است از شاخص «مدت زمان انتظار تا صاحب خانه شدن» استفاده کرد.

برای این شاخص، ابتدا «نرخ پس انداز خانوار‌های شهری در کشور و تهران» باید مورد محاسبه قرار بگیرد. بر اساس گزارش رسمی، خانوار‌های شهری در کشور و تهران در سال گذشته به ترتیب توانستند ۲۰‌ درصد و ۱۳‌ درصد از درآمد سالانه شان را پس انداز کنند. به این ترتیب، در حال حاضر طول «مسیر خانه اولی ها» تا کلید مسکن در کشور ۵۹ سال و در تهران ۱۵۲ سال است.

این مسیر بر اساس درآمد، نرخ پس انداز و قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱، برای کشور ۷۴ سال و برای تهرانی‌ها ۱۱۲ سال زمان‌بر بود. اما اکنون فاصله تا کلید خانه اول برای خانوار‌های شهری در کشور ۱۵ سال کم شده و برای خانوار‌های ساکن پایتخت «۴۰ سال» طولانی‌تر شده است.

تشدید فقر مسکن در تهران؛ چرا؟

در این بررسی مشخص می‌شود، «مدت زمان انتظار برای خرید خانه اول» در بازار مسکن تهران ۱۰ برابر «نرم جهانی» است و در عین حال، وضعیت بد سال ۱۴۰۱، در سال ۱۴۰۲ بدتر شده است.

آنچه باعث دورتر شدن زوج‌های تهرانی فاقد مسکن از کلید مسکن شده است، در درجه اول به «جهش دوباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲» مربوط می‌شود. سال گذشته قیمت اسمی مسکن در تهران نزدیک به ۷۰‌ درصد افزایش یافت که بیش از ۲۰ واحد‌ درصد از تورم مسکن ۱۴۰۱ بیشتر بود. پارسال همچنین «قیمت واقعی» مسکن در تهران حول و حوش ۲۰‌ درصد جهش کرد که این نیز «شدید» بود.

در این میان، «رشد کمتر دستمزد‌ها و درآمد سالانه تهرانی ها» از یک سو و «سقوط نرخ پس انداز خانوار‌های تهرانی» از سوی دیگر (در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱) سبب شد «ماراتن کلیدخانه در پایتخت» کار را برای خانه اولی‌ها «غیرممکن» کند؛ ۱.۵ قرن انتظار یعنی «ماموریت غیرممکن.» در کشور، اما «مدت زمان انتظار تا صاحب مسکن شدن» به دو علت در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱، کاهش محسوس داشته است.

علت اول، رشد ۱۰ درصدی درآمد واقعی خانوار‌های شهری در کشور و همچنین رشد بیشتر درآمد اسمی شان در مقایسه با رشد قیمت مسکن است که باعث شد فاصله قدرت خرید تا حدودی نسبت به قیمت مسکن تقویت شود. علت دوم نیز «تقویت نرخ پس انداز خانوار‌ها در کشور» است. سال ۱۴۰۱، این نرخ در کشور ۱۶‌ درصد بود، اما در سال ۱۴۰۲، بر اساس نسبت درآمد و هزینه، نرخ پس انداز خانوار‌های شهری به ۱۸ درصد افزایش یافت.

قدرت پس انداز خانوار‌های غیرتهرانی در سال گذشته به مراتب بیشتر از تهرانی بود. این می‌تواند یک علت اصلی داشته باشد و آن، «سطح بالای اجاره بها و تورم اجاره در تهران نسبت به سایر شهرها» است. هر چند قیمت مواد غذایی، حمل‌ونقل، پوشاک و سایر هزینه‌های زندگی در تهران طی سال گذشته احتمال خیلی زیاد، بیشتر افزایش پیدا کرد در مقایسه با دیگر شهرها.

مقایسه اوضاع مالی و درآمدی خانوار‌های تهرانی با وضعیت کشوری و در عین حال روند رشد متفاوت هزینه مسکن به گونه‌ای است که با قیمت‌های سال ۱۴۰۲، «ماراتن تهرانی‌ها برای کلید مسکن ۲.۶ برابر کشوری است.» این برابری بر اساس همان مدت زمان انتظار به دست می‌آید.

وقتی «برجام» بود، «ماراتن» نبود

امروز این پرسش باید برای سیاستگذار مسکن و البته فراتر از آن، مقامات دولت چهاردهم در مواجهه با ماراتن فرسایشی خانه اولی‌ها به وجود بیاید؛ «خانوار‌های ایرانی در چه شرایطی می‌توانند دوره طبیعی تا خانه دارشدن را تجربه کنند؟» بررسی‌ها برای پاسخ این پرسش، «تجربه خوب زوج‌های ایرانی در سال‌های ۹۵ و ۹۶» و بهتر از آن، دهه ۷۰ را معرفی می‌کند.

سال ۹۵ و سال ۹۶، یعنی مقطعی که اقتصاد ایران به واسطه برجام، شاهد رفع تنش‌های اقتصادی ناشی از حل ریسک‌های غیراقتصادی بود، «مدت زمان انتظار برای صاحب مسکن شدن» در کشور به زیر ۱۵ سال کاهش پیدا کرد. آن زمان، بخش قابل‌توجهی از خانه اولی‌ها توانستند از «آرامش دو ساله قیمت مسکن» و «بهبود چشمگیر قدرت خرید ناشی از رشد حدود ۲۰ درصدی درآمد واقعی خانوارها»، صاحب خانه شوند. آن تجربه مشخص می‌کند، «بهبود شرایط رشد اقتصادی تحت پشتیبانی شرایط سیاسی بین‌المللی، بزرگ‌ترین کمک را به خانوار‌ها در بخش مسکن خواهد کرد.»

اواخر دهه ۷۰ نیز شرایط به گونه‌ای بود که ایرانی‌ها با پس انداز سالانه شان می‌توانستند ظرف ۱۲ سال صاحب مسکن شوند. دو روز پیش رئیس جمهور در اولین نشست خبری خود، بار دیگر به اهمیت موضوع رفع ریسک‌های غیراقتصادی برای رونق اقتصادی اشاره کرد. در صورتی که پیش‌بینی شود آنچه مسعود پزشکیان برای دولت چهاردهم در مسیر حل موانع «رفاه خانوارها» تعریف کرده است به سرانجام می‌رسد، می‌توان انتظار کاهش تدریجی شرایط سخت صاحب خانه شدن را در سال‌های پیش رو داشت.