پیش‌بینی بازار مسکن ۱۴۰۴؛ راهنمای خریداران، فروشندگان و مستأجران

تریبون اقتصاد بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ را باید واقع‌گرایانه زیرنظر گرفت. چون از یک سو همه‌چیز برای استقرار یک دوره رکود سماجت‌آمیز مهیا است و از طرف دیگر بعید به نظر می‌رسد تورم دست از سر بازار بردارد.

به گزارش فرارو؛ بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ را نمی‌توان به سادگی پیش‌بینی کرد. خرید و فروش احتمالا با رکود مواجه خواهد بود و عواملی مثل افزایش قیمت، کاهش قدرت خرید و نبود اطمینان اقتصادی، به این رکود دامن می‌زنند. با توجه به تورم موجود، ممکن است شاهد افزایش قیمت مسکن باشیم ولی حداقل امیدواریم افزایش قیمت‌ها با شیب ملایم‌تری نسبت به سال‌های گذشته رخ دهد. رشد قیمت مسکن و تورم، به طور طبیعی افزایش قابل توجه قیمت اجاره را رقم می‌زند و به طور همزمان احتمال دارد عرضه واحد‌های اجاره‌ای کاهش پیدا کند، چون به هرحال برخی از مالکان ترجیح می‌دهند واحد‌های خود را خالی نگه دارند یا به فروش برسانند. این اتفاق وقتی دردسرساز می‌شود که بدانیم قرار است تقاضا برای واحد‌های اجاره‌ای بالا برود. در بخش ساخت‌وساز نیز انتظار رخداد‌های مشابه را داریم. حالا بیاید هر کدام از این بازار‌ها را دقیق‌تر بررسی کنیم.

سناریو‌های احتمالی بازار اجاره در سال ۱۴۰۴

تورم بالا به طور مستقیم بر قیمت مسکن تأثیر می‌گذارد و قدرت خرید مردم را کاهش می‌دهد. از سوی دیگر نوسانات نرخ ارز، به‌ویژه قیمت دلار، منجر به افزایش قیمت مصالح ساختمانی خواهد شد. با اینکه افزایش قیمت در سال ۱۴۰۴ اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد میزان این افزایش به عوامل مختلفی بستگی دارد.

بازار خرید و فروش مسکن در سال ۱۴۰۴ با توجه به شرایط اقتصادی موجود، محکوم به رکود نسبی است. پیش‌بینی می‌شود تقاضا برای واحد‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر، به‌ویژه در مناطق حاشیه‌ای شهرها، افزایش پیدا کند، چون قدرت خرید مردم محدود شده است.

فروشندگان اطلاع دارند در چنین شرایطی باید قیمت‌های پیشنهادی خود را با توجه به شرایط بازار و قدرت خرید مردم تعیین کنند. اعلام قیمت مناسب و واقع‌بینانه برای فروش ملک ضروری به نظر می‌رسد، چون خریداران می‌دانند در دوره رکود، فرصت‌هایی برای خرید مسکن با قیمت مناسب‌تر وجود دارد.

رکود بازار، فرصت‌های بیشتری برای خریداران واقعی ایجاد می‌کند تا با فراغ بال دست به انتخاب بزنند. آنها تا حدودی خاطرشان آسوده است و اگرچه رشد قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ را قطعی می‌دانند، اما امیدوار هستند این افزایش با شیب ملایم‌تری نسبت به سال‌های گذشته رخ دهد. به هر حال رکود نسبی، باعث می‌شود قیمت خانه کمتر از نرخ تورم رشد کند.

تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن نیز می‌تواند محدود باشد به این دلیل که نوسانات نرخ ارز، بیشتر روی قیمت مصالح ساختمانی تاثیر می‌گذارد. خوشبختانه میزان وابستگی به واردات مصالح در سال‌های گذشته کنترل شده است.

سناریو‌های احتمالی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

راهنمای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن ۱۴۰۴

مسکن در سال ۱۴۰۴ همچنان به عنوان یک گزینه سرمایه‌گذاری جذاب مطرح است، اما ریسک‌های پیدا و پنهان آن را پرشمار هستند. سرمایه‌گذاران حداقل در ابتدای سال جدید می‌دانند تکلیف سیاست‌های دولت در حوزه مسکن، روشن است و نباید منتظر تاثیرات قابل‌توجهی از این ناحیه بود.

اجرای طرح‌های دولتی مانند نهضت ملی مسکن، امسال با چالش‌هایی مانند تامین منابع مالی، تامین زمین و مدیریت پروژه‌ها مواجه است. محدودیت تامین منابع مالی برای پروژه‌های بزرگ، به خاطر محدودیت‌های بانکی و نوسانات اقتصادی، پروژه‌های مربوط به انبوه‌سازان شخصی را هم با مشکل رو‌به‌رو می‌کند و تاخیر در اجرای این طرح‌ها، منجر به افزایش قیمت و کاهش اعتماد سرمایه‌گذاران خواهد شد.

افزایش قیمت مسکن، خریداران را وادار می‌کند دنبال گزینه‌های جایگزین مانند خرید واحد‌های مسکونی در مناطق حاشیه‌ای شهر‌ها بروند و از طرف دیگر نبود اطمینان اقتصادی، سرمایه‌گذاران جدید را برای ورود به بازار با تردید رو‌به‌رو خواهد کرد.

سرمایه‌گذاران قدیمی نباید خیلی وسواس به‌خرج دهند؛ در شرایط رکود بازار خرید و فروش، اجاره‌داری می‌تواند منبع درآمد پایداری باشد. با اجاره دادن واحد‌های مسکونی خود، می‌توانید ضمن حفظ ارزش سرمایه، درآمد ماهانه کسب کنید.

سرمایه‌گذاران جدید که دل شیر دارند و همچنان خواهان ورود به بازار مسکن هستند، باید به جای سرمایه‌گذاری در مناطق قدیمی و اشباع‌شده، بر مناطق رو به رشد و دارای پتانسیل توسعه تمرکز کنند، چون این مناطق معمولاً رشد قیمتی بیشتری را تجربه می‌کنند و سودآوری بالاتری دارند.

سرمایه‌گذاری روی واحد‌های کوچک‌تر می‌تواند سودآوری بیشتری داشته باشد. حرفه‌ای‌ها می‌گویند در شرایط رکود بازار، فرصت مناسبی برای بازسازی و نوسازی واحد‌های قدیمی به وجود می‌آید.

کاهش تقاضای حاصل از رکورد تا حدی از افزایش قیمت جلوگیری خواهد کرد و از طرف دیگر، افزایش هزینه‌های ساخت و ساز، مانند دستمزد کارگران، قیمت مصالح ساختمانی و هزینه‌های مربوط به زمین، منجر به افزایش قیمت مسکن خواهد شد. با این حال، رقابت در بازار ساخت‌و‌ساز و تلاش سازندگان برای کاهش هزینه‌ها قادر است تا حدی جلوی افزایش قیمت خانه را بگیرد.

سناریو‌های احتمالی بازار اجاره در سال ۱۴۰۴

افزایش قیمت اجاره حتی بدون وجود موتور محرک و کاتالیزور سیاسی و احتماعی قطعی است. تورم افسارگسیخته، از نظر اقتصادی ارزش پول ملی را کاهش داده و باعث افزایش قیمت کالا‌ها و خدمات، از جمله مسکن می‌شود. صاحبخانه‌ها در چنین شرایطی به منظور جبران افت ارزش دارایی‌های خود، اجاره‌بها را بالا می‌برند.

کاهش قدرت خرید، علاوه بر عوامل همیشگی، باعث می‌شود امسال تقاضا برای واحد‌های اجاره‌ای بالا برود. ضمن اینکه افزایش قیمت مسکن بخشی از خریداران را ناچار می‌کند گزینه‌های جایگزین مانند اجاره را بررسی کنند. کاهش قدرت خرید از سوی دیگر تقاضا برای واحد‌های اجاره‌ای، به‌ویژه واحد‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر را بالا خواهد برد.

بازار اجاره مسکن در سال ۱۴۰۴، شباهت زیادی به دهه ۱۳۹۰ خواهد داشت. تورم در آن سال‌ها، به طور مداوم افزایش یافت و باعث شد قیمت کالا‌ها و خدمات، از جمله مسکن، به شدت رشد کند. همچنین نوسانات نرخ ارز، به‌ویژه افزایش آن، باعث افزایش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش قیمت خانه و اجاره‌بها شد.

افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید، نیز در آن سال‌ها قدرت مانور مردم را پایین آورد و باعث شد بخشی از متقاضیان خرید، سراغ اجاره بروند. نبود نظارت کافی بر بازار اجاره نیز به صاحبخانه‌ها اجازه داد تا اجاره‌بها را بدون محدودیت افزایش دهند و فشار زیادی بر مستأجران، به‌ویژه اقشار کم‌درآمد، وارد شد.

رشد اقتصادی مثبت در برخی از سال‌های دهه ۱۳۹۰، باعث شد تا حدی از حجم فشار روی دوش مستأجران کم شود ولی در حال حاضر، اقتصاد ایران با رکود و تورم همزمان رو‌به‌رو است که این امر فشار بیشتری به مستأجران وارد خواهد کرد.

وام‌های مسکن ۱۴۰۴: فرصت‌ها و چالش‌ها

افزایش مبلغ وام خرید مسکن در آخرین روز‌های سال ۱۴۰۳ ابلاغ شد و بانک مرکزی اعلام کرد سقف وام خرید را از ۴۰۰ میلیون تومان به ۵۰۰ میلیون تومان افزایش می‌دهد. وام زوجین در این حالت به صورت دو فقره وام ۵۰۰ میلیون تومانی در تهران و دو فقره وام ۴۰۰ میلیون تومانی در مراکز استان و شهر‌های بزرگ یا دو فقره وام ۳۰۰ میلیونی در شهر‌های کوچک برای خرید یک واحد مسکونی اختصاص پیدا خواهد کرد.

وام مسکن ۱۴۰۴، سخاوتمندانه‌تر به نظر می‌رسد وقتی بدانیم مبلغ وام جعاله نیز در مصوبه جدید تا ۲۸۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. مصوبه جدید همچنین به خانواده‌ها اجازه می‌دهد از وام دوبله برای خرید آپارتمان استفاده کنند. در این حالت پدر و فرزند، مادر و فرزند یا خواهر و برادر می‌توانند به‌صورت مشارکتی آپارتمان بخرند و مانند زوج‌های جوان یک میلیارد تومان وام مسکن بگیرند.

قرار است تغییرات در وام‌های مسکن ملی بررسی شود و زمزمه‌ افزایش وام خرید تا دو میلیارد تومان به گوش می‌رسد. 

وام مستاجران سال ۱۴۰۴ نیز با تغییراتی مواجه خواهد شد تا در شرایط اقتصادی کنونی بیشتر از مستاجران حمایت شود. سقف تسهیلات ودیعه مسکن در تهران به ۳۰۰ میلیون تومان خواهد رسید. در مراکز استان‌ها و شهر‌هایی با جمعیت بالای ۲۰۰ هزار نفر، به مستاجران وام ۲۲۵ میلیون تومانی تعلق می‌گیرد و مبلغ وام ودیعه مسکن ۱۴۰۴ در سایر شهر‌ها ۱۵۰ میلیون تومان است.

این تغییرات با هدف کمک به خانه‌دار شدن مردم، رونق بازار و حمایت از مستاجران انجام شده است با این حال، برخی کارشناسان اعتقاد دارند افزایش مبلغ وام مسکن یا تسهیلات ودیعه، بدون توجه به توان بازپرداخت متقاضیان یا در نظر نگرفتن قدرت و توان تسهیلات، کارآیی لازم را ندارد و بیشتر اقدامی نمایشی از سوی دولت به حساب می‌آید.

وضعیت بازار مسکن سال ۱۴۰۴ در یک نگاه