سایه نفوذ سردفتران بر سازمان ثبت
چرا اجرای قانون الزام به ثبت معاملات متوقف شده است؟
عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی: «کانون سردفتران و دفتریاران، به دلیل ارتباط نزدیک با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نفوذ قابل‌توجهی در سیاست‌گذاری‌های مربوط به ثبت اسناد دارد. این ارتباط نزدیک، در برخی موارد موجب شده است که نظر و ملاحظات کانون در تصمیم‌گیری‌های سازمان ثبت تاثیرگذار باشد و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات را نیز با تاخیر مواجه کند.»
تریبون اقتصاد_قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با هدف حل چالش‌های مرتبط با اسناد عادی تصویب شد و پس از آنکه از سوی شورای محترم نگهبان واجد برخی ایرادات شرعی شناخته شد، با اصرار نمایندگان مجلس شورای اسلامی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع و در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ به تصویب این مجمع رسید.
به گزارش روزنامه اعتماد، علی نصیری‌اقدم، عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی، در گفت‌وگو با یک خبرگزاری درباره ضرورت اجرای این قانون گفت: «آسیب‌ها و چالش‌های ناشی از اعتبار اسناد عادی منجر به رواج معضل زمین‌خواری، افزایش پرونده‌های قضایی کثیرالشاکی با موضوع اختلافات ملکی، تشدید اطاله دادرسی، ناکارآمدی دستگاه قضایی در شناسایی اموال غیرمنقول و امکان فرار از پرداخت دیون می‌شد. بنابراین این قانون با هدف رفع این چالش‌ها و کاهش ریسک معاملات تصویب شد.»
او معتقد است که نفوذ کانون سردفتران و دفتریاران موجب تعلل سازمان ثبت در اجرای این قانون شده است اما ضروری است که «سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هرچه سریع‌تر و به دور از نگاه‌های صنفی، این امکان را برای مردم فراهم کند تا افراد بتوانند در یک فرآیند امن و تسهیل‌شده (دسترسی ثبت معامله به پلتفرم‌ها) اقدام به انجام معامله نمایند و از مزایای این قانون بهره‌مند شوند.»
تاثیر اجرای قانون بر کاهش دعاوی ملکی و امنیت معاملات
علی نصیری‌اقدم، عضو هیات علمی دانشگاه علامه طباطبایی، درخصوص تاثیر این قانون بر کاهش دعاوی حقوقی و افزایش امنیت معاملات ملکی اظهار داشت: «از نظر اقتصادی، اعتبار اسناد عادی دو اثر مهم دارد: اول اینکه باعث می‌شود ریسک سرمایه‌گذاری‌های وابسته به تملک اموال غیرمنقول افزایش پیدا کند و دوم اینکه امکان استفاده از اموال غیرمنقول به عنوان وثیقه کاهش پیدا می‌کند. با تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت اسناد رسمی، این دو مشکل به طور معناداری تخفیف پیدا می‌کند.»
صیانت از حقوق مالکیت با شاخص‌های بین‌المللی
وی در ادامه با اشاره به شاخص‌های بین‌المللی صیانت از حقوق مالکیت افزود: «در عرصه بین‌المللی برای سنجش میزان حمایت از حقوق مالکیت، شاخص‌هایی وجود دارد. یکی از این شاخص‌ها نماگر PPP (صیانت از مالکیت اموال فیزیکی) است که در چارچوب شاخص بین‌المللی حقوق مالکیت (IPRI) طراحی شده است. این نماگر، کیفیت صیانت قضایی از مالکیت خصوصی در حوزه اموال فیزیکی (به‌ویژه ملک، زمین و خودرو) را ارزیابی می‌کند. طبق ارزیابی‌ها، رتبه کشورمان در زمینه صیانت از اموال فیزیکی در میان ۱۲۷ کشور در سال ۲۰۲۴، ۱۰۹ است و رتبه ایران در میان ۱۵ کشور منطقه نیز ۱۴ است. این آمار نشان می‌دهد که اعتبار اسناد عادی در کشور تا چه حد باعث تضعیف حقوق مالکیت شده است.»
مشکلات ناشی از اعتبار اسناد عادی؛ افزایش ریسک سرمایه‌گذاری
نصیری‌اقدم در توضیح سرمایه‌گذاری‌های وابسته به تملک اموال غیرمنقول گفت: «باتوجه به رواج و اعتبار معاملات غیررسمی، در حال حاضر معاملات اموال غیرمنقول بسیار ناامن هستند؛ زیرا خریدار هیچ‌گاه نمی‌تواند به صورت کامل اطمینان حاصل کند که آیا فروشنده ملک واقعا مالک آن هست یا خیر. ممکن است ملک قبلا و در قالب معامله عادی به شخص ثالثی فروخته شده باشد یا ایرادی در معاملات عادی قبلی وجود داشته باشد که منجر به بطلان، فسخ یا انفساخ آن شده باشد. در چنین شرایطی، مالکیت فعلی فروشنده از نظر حقوقی معتبر نیست.»
کاهش قدرت وثیقه‌گذاری اموال غیرمنقول با اسناد عادی
وی در ادامه به چالش‌های وثیقه‌گذاری اموال غیرمنقول اشاره کرد و گفت: «اموال غیرمنقول به دلیل ارزش بالا و غیرقابل حمل بودن، می‌توانند ابزار موثری برای وثیقه‌گذاری و تامین مالی خرد و کلان باشند. اما به دلیل عدم احراز مالکیت در اسناد عادی، این امکان برای املاک فاقد سند رسمی فراهم نیست. همچنین حتی با وجود سند رسمی نیز نمی‌توان از مالک بودن دارنده سند اطمینان کامل حاصل کرد، چراکه ممکن است ملک در دوره‌های قبلی به صورت عادی منتقل شده و مالک واقعی فاقد سند رسمی باشد. لذا اعتبار معاملات عادی منجر به کاهش قدرت وثیقه‌گذاری املاک دارای سند رسمی نیز شده است. در حال حاضر، حدود ۱۲۰۰ همت از تسهیلات اعطایی بانک‌ها به پشتوانه وثیقه‌های غیرمنقول و حدود ۲۰۰ همت از اموال بانک‌ها مربوط به وثیقه‌های تملیکی اموال غیرمنقول است. در صورت ابطال‌ناپذیری اسناد رسمی، این اعداد به میزان چشم‌گیری افزایش خواهد یافت.»
نگرانی کانون سردفتران و دفتریاران از تصویب قانون الزام به ثبت معاملات غیرمنقول
نصیری‌اقدم درخصوص اینکه چرا با وجود معضلات اسناد قولنامه‌ای همچنان معاملات به این صورت انجام می‌شود، توضیح داد: «تا زمانی که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور امکان ثبت قراردادهای رسمی را هنگام معامله برای عموم مردم و مشاوران املاک فراهم نکند، معاملات عادی رواج خواهند داشت.
کانون سردفتران و دفتریاران، به دلیل ارتباط نزدیک با سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، نفوذ قابل‌توجهی در سیاست‌گذاری‌های مربوط به ثبت اسناد دارد. این ارتباط نزدیک، در برخی موارد موجب شده است که نظر و ملاحظات کانون در تصمیم‌گیری‌های سازمان ثبت تاثیرگذار باشد و اجرای قانون را با تاخیر مواجه کند. قانون جدید با تاکید بر ثبت الکترونیکی معاملات، فرآیند انجام معاملات رسمی را تسهیل کرده و نیاز به مراجعات حضوری به دفاتر اسناد رسمی را کاهش می‌دهد. این تغییرات موجب نگرانی کانون سردفتران و دفتریاران شده است، زیرا تصور می‌شود که ممکن است نقش دفاتر اسناد رسمی در معاملات کمرنگ شود، درحالی که این نگرانی بی‌مورد است و دفاتر اسناد رسمی همچنان جایگاه خود را حفظ خواهند کرد.»
آسیب‌های تاخیر در اجرای قانون و راهکارهای پیشنهادی
نصیری‌اقدم با انتقاد از تاخیر سازمان ثبت در اجرای قانون گفت: «اگر مردم در لحظه توافق نتوانند آن را به صورت رسمی ثبت کنند و همچنان اسناد عادی رواج داشته باشد، مشکلات معاملات عادی نظیر فروش یک ملک به چند نفر، فروش املاک در رهن بانک و شکل‌گیری قراردادهای مبهم و تفسیرپذیر ادامه خواهد داشت. تداوم این وضعیت به این معناست که هدف قانون محقق نشده و حقوق مالکانه افراد صیانت نخواهد شد. بنابراین ضروری است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هر چه سریع‌تر و به دور از نگاه‌های صنفی، این امکان را برای مردم فراهم کند تا افراد بتوانند در یک فرآیند امن و تسهیل‌شده (دسترسی ثبت معامله به پلتفرم‌ها) اقدام به انجام معامله نمایند و از مزایای این قانون بهره‌مند شوند.»
