رونمایی از بسته حمایتی مستاجران؛ حربه جدید دولت در بازار مسکن
بسته جدید وزارت راه و شهرسازی برای ساماندهی بازار اجاره، با وجود تاکید بر حمایت از مستاجران، عمدتا شامل سیاست‌هایی است که پیش‌تر نیز مطرح شده و در عمل به اجرا درنیامده‌اند. در این بسته، برنامه مشخصی برای مقابله با سوداگری، اخذ مالیات از خانه‌های خالی یا اصلاح ساختار مشاوران املاک و پلتفرم‌های مجازی دیده نمی‌شود. این در حالی است که بازار اجاره مسکن در ایران، به‌ویژه در کلانشهرها با بحران‌های جدی روبه‌رو است.
تریبون اقتصاد_در بسته اخیر، مواردی چون واگذاری زمین به شهرداری‌ها و بخش خصوصی، تهاتر زمین با واحدهای آماده، ورود دولت به اجاره‌داری حرفه‌ای و حمایت از ساخت مسکن اجاره‌ای مورد تاکید قرار گرفته، اما این سیاست‌ها در گذشته نیز اجرا شده و به دلایلی چون فساد، عدم شفافیت و نبود نظارت موثر، اغلب به شکست انجامیده‌اند.
به گزارش منابع مطلع، در این بسته اشاره‌ای به چگونگی شناسایی خانه‌های خالی، اخذ مالیات از مالکان چندخانه‌ای یا ایجاد مشوق برای عرضه این واحدها به بازار اجاره نشده است. بر اساس آمار رسمی، بیش از ۲,۵ میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که می‌توانند در کاهش التهاب بازار اجاره نقش کلیدی ایفا کنند، اما ابزارهای اجرایی دولت برای ورود این واحدها به بازار همچنان ناکارآمد باقی مانده‌اند.
به گزارش روزنامه اعتماد، در بخش دیگری از بسته، بار دیگر به واگذاری زمین برای ساخت مسکن اشاره شده است. این واگذاری‌ها عمدتا به شهرداری‌ها، نهادهای دولتی یا پیمانکاران بخش خصوصی انجام می‌شود. تجربه طرح‌های گذشته نشان می‌دهد که این مدل، به جای افزایش عرضه مسکن، زمینه‌ساز رانت و انحراف منابع شده و هدف‌گذاری اصلی یعنی «دسترسی مردم به مسکن ارزان» محقق نشده است.
تهاتر زمین با واحدهای آماده پیمانکاران و اجاره‌داری مستقیم دولت از دیگر بخش‌های این بسته است؛ رویکردی که به‌گفته تحلیلگران، قابلیت توسعه در مقیاس ملی ندارد و بار مالی قابل توجهی برای دولت ایجاد می‌کند. در اغلب کشورهای دنیا، تصدی‌گری مستقیم دولت در اجاره‌داری با شکست مواجه شده و نقش دولت بیشتر بر تنظیم‌گری و حمایت متمرکز بوده است. در عین حال، این بسته فاقد برنامه‌ای مشخص برای حمایت از دهک‌های کم‌درآمد و زوج‌های جوان است. در شرایطی که هزینه اجاره در بسیاری از مناطق شهری بیش از ۵۰ درصد درآمد خانوار را می‌بلعد، این بسته نه وام موثر و قابل پرداختی در اختیار مستاجران قرار می‌دهد و نه راهکاری برای تثبیت قیمت‌ها ارایه می‌دهد.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که پرداخت وام ودیعه مسکن در سال‌های گذشته به دلیل شروط سخت بانکی، عدم همراهی نظام بانکی و سقف‌های پایین تسهیلات، با استقبال اندکی مواجه شده است. در بسته جدید نیز تغییری جدی در ساختار وام‌ها دیده نمی‌شود.
در بخشی دیگر از بسته، بر توسعه «اجاره‌داری حرفه‌ای» تاکید شده، اما مشخص نیست چه نهادی مسوول اجرای این سیاست خواهد بود و چگونه قرار است واحدهای مسکونی وارد چرخه اجاره‌داری حرفه‌ای شوند. در حال حاضر، اکثریت بازار اجاره در ایران مبتنی بر مالکیت فردی و واسطه‌گری سنتی است و زیرساخت لازم برای اجاره‌داری نهادی در کشور وجود ندارد. همچنین در این بسته هیچ اشاره‌ای به ساماندهی فعالیت پلتفرم‌های مجازی مانند «دیوار» و «شیپور» نشده است. کارشناسان اقتصادی معتقدند که این پلتفرم‌ها در فقدان نظارت، به یکی از عوامل موثر در شکل‌گیری قیمت‌های غیرواقعی و افزایش انتظارات تورمی در بازار مسکن تبدیل شده‌اند. نبود سازوکار نظارتی بر آگهی‌ها و درج قیمت‌های دلخواه از سوی مالکان، فضا را برای سوداگری مهیا کرده است.
بر اساس اعلام رسمی وزارت راه، هدف از این بسته، «افزایش عرضه، حمایت از مستاجران و ایجاد تعادل در بازار اجاره» عنوان شده، اما شواهد نشان می‌دهد که ابزارهای در نظر گرفته شده برای تحقق این اهداف، از جنس راهکارهای تکراری و ناکارآمد است.
در سال‌های اخیر، بسته‌های متعددی با هدف کنترل بازار مسکن و اجاره تدوین شده، اما در نبود ضمانت اجرایی، ضعف نظارت و ناهماهنگی میان نهادهای مسوول، این بسته‌ها یا به مرحله اجرا نرسیده‌اند یا در اجرا با شکست مواجه شده‌اند. به همین دلیل، کارشناسان نسبت به کارآمدی بسته جدید نیز تردید دارند. از سوی دیگر، هنوز سازوکار مشخصی برای ثبت قراردادهای اجاره در سامانه املاک و اسکان، رتبه‌بندی مشاوران املاک یا مقابله با قراردادهای صوری و غیررسمی پیش‌بینی نشده است. این مسائل، روند شفاف‌سازی بازار را با چالش روبه‌رو کرده و اجرای هرگونه سیاست حمایتی را دشوار می‌سازد.
در مجموع، بسته جدید وزارت راه و شهرسازی در حالی رونمایی شده که عملا فاقد طرحی نو برای حل بحران بازار اجاره است. سیاستگذاری‌های گذشته با اندکی تغییر در ظاهر، بار دیگر مطرح شده‌اند، بدون آنکه زمینه اجرای موفق آنها فراهم شده باشد. به گفته کارشناسان، تا زمانی که دولت به اصلاح ساختاری در نظام اجاره، اخذ مالیات‌های هدفمند، ایجاد مشوق‌های تولید مسکن اجاره‌ای و نظارت موثر بر مشاوران املاک و پلتفرم‌ها نپردازد، هیچ بسته‌ای قادر نخواهد بود التیام‌بخش درد مستاجران باشد.
