رئیس جمهور جدید آرژانتین به «قهر صاحبخانهها از بازار اجاره» پایان داد
پاداش لغو قانون ضد مستاجر
با وجود رونق بازار مسکن، کارشناسان هشدار می‌دهند که کنترل قیمت‌ها مثل کاری که دولت‌های قبلی آرژانتین انجام دادند، ممکن است به جای حل مشکل، آن را بزرگ‌تر کند.
تریبون اقتصاد- بازار اجاره نشینی در پایتخت آرژانتین، به فاصله کوتاهی از فرمان لغو یک قانون پرحاشیه توسط رئیس‌جمهور جدید، از تله «اجاره‌بهای دولتی» خارج شد.
به گزارش دنیای اقتصاد، قانون «تعیین اجاره‌بها» در این کشور سه سال به اجرا درآمد؛ اما «ضد مستاجر عمل کرد»، چون هزینه اجاره‌نشینی با قهر موجر‌ها از بازار، ۲۷ برابر شد و بدترین دوره برای بازار اجاره رقم خورد. بازار اجاره مسکن بوینوس‌آیرس در ماه‌های اخیر از آن قانون مشکل‌دار تصفیه شده و نتیجه‌اش امروز به شکل پمپاژ عرضه آپارتمان اجاره‌ای به بازار تا ۲ برابر قبل و سقوط تورم اجاره بروز کرده است.
رئیس جمهور جدید آرژانتین که طی ماه‌های گذشته از حضورش در دولت، توانسته تعدادی از «۵۰ هزار کالا و خدمات» محبوس در «قیمت‌های دستوری» را از «تله دولتی» خارج کند، اخیرا موفق شد «بازار اجاره نشینی» را از حبس «قانون ضدمستاجر» آزاد کند و بلافاصله باعث خروج مستاجر‌ها از «عصر کمیابی خانه اجاره‌ای و بحران تورم اجاره بها» شود.
دولت قبل با تصور «کنترل رشد اجاره بها»، در سال ۲۰۲۰ قانون «تعیین دولتی بهای اجاره و زمان اجاره» را تصویب کرد، اما ۷ خسارت اقتصادی و اجتماعی به مستاجر‌ها وارد کرد که مهم‌ترین آن، «رشد تاریخی هزینه اجاره نشینی» و «سقوط تاریخی عرضه آپارتمان اجاره‌ای» بود.
دولت جدید در ۲۰۲۴، اما با «جسارت جراحی اقتصادی»، آن قانون را لغو کرد و امروز «آزادی بازار اجاره از قانونی که ساکنان پایتخت آرژانتین آن را قانون ضد مستاجر توصیف می‌کنند» منجر به آن شده که «تعداد واحدمسکونی اجاره‌ای نسبت به سال گذشته تا نزدیک دو برابر افزایش یافته است» و «روند رشد شدید اجاره بها متوقف شده است».
دولت کام مستاجر‌ها را تلخ کرده بود
سال‌ها بود که آرژانتین با قانونی سختگیرانه اجاره خانه‌ها را تحت کنترل داشت. هدف این بود که خانه‌های تاریخی و باشکوه بوینوس‌آیرس برای همه قابل دسترس بمانند. اما برخلاف انتظار، این قانون نتوانست جلوی جهش بی رویه اجاره‌ها را بگیرد. اکنون، با روی کار آمدن خاویر میلی، رئیس‌جمهور جدید، این قانون و دیگر کنترل‌های دولتی بر قیمت‌ها کنار گذاشته شده‌اند.
میلی بر این باور است که این اقدام، آزمایشی برای احیای اقتصاد قدرتمند آرژانتین است. نتیجه این تغییر سیاست، رونقی بی سابقه در بازار اجاره بوینوس‌آیرس بوده است. مالکان، با شتابی چشمگیر خانه‌های خود را به بازار عرضه می‌کنند و این امر باعث افزایش بیش از ۱۷۰ درصدی عرضه مسکن اجاره‌ای در شهر شده است.
اگر چه از نظر عددی، اجاره‌ها همچنان رو به افزایش هستند، اما با در نظر گرفتن تورم، بسیاری از مستاجران اکنون می‌توانند با رشد کمتر سالانه اجاره بها نسبت به دوره «اجرای قانون سقف اجاره بها»، به خانه دلخواه خود دست پیدا کنند. به گفته فدریکو گونزالس روکو، اقتصاددان، قیمت واقعی اجاره بها در مقایسه با سال گذشته، حدود ۴۰ درصد کاهش یافته است.
در طول سال گذشته، اجاره‌ها در پایتخت ۱۶۳.۷ درصد افزایش یافته است، هر چند این افزایش نسبت به تورم (۲۴۹.۱ درصد) و تنظیم شاخص قرارداد‌های اجاره (ICL) عقب است. با این حال، چالش‌های اقتصادی بسیاری برای مستاجران در آرژانتین وجود دارد.
روایت «وال استریت ژورنال» از شیرین‌کامی مستاجر‌ها
بر اساس گزارشی از وال استریت ژورنال، با لغو کنترل اجاره، میلی به یکی از مهم‌ترین اهداف خود یعنی «شوک درمانی اقتصادی» نزدیک‌تر شده است. او با سرعت در حال تغییر بنیادین اقتصاد کشور است. این تغییرات شامل حذف تدریجی کنترل قیمت‌ها، تعطیلی بسیاری از نهاد‌های دولتی و برداشتن موانع تجاری است که در طول ۸۰ سال حکومت‌های سوسیالیستی و نظامی ایجاد شده بودند.
البته این تغییرات سریع و گسترده زندگی روزمره بسیاری از آرژانتینی‌ها را با دشواری‌های زیادی همراه کرده است. در دل بوینوس‌آیرس، آن پاریس جنوبی با خیابان‌های کش آمده و عطر همیشه جاری قهوه، ساختمان‌های بسیاری به خوابی طولانی فرو رفته‌اند.
صاحبانشان در اقدامی عجیب این خانه‌ها را خالی می‌گذاشتند یا به مهمانان موقت می‌سپردند تا از بند قانون اجاره دولت رها شوند. در دل پایتخت آرژانتین، بوینوس‌آیرس، سایه ساختمان‌های خالی بر شهر افتاده است.
بر اساس تحقیقات Cedesu، موسسه‌ای که بر توسعه شهری در این شهر نظارت دارد، در سال ۲۰۲۲ حدود ۲۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در بوینوس‌آیرس وجود داشته است که با رشد ۴۵ درصدی نسبت به سال ۲۰۱۸ همراه بوده است. این آمار نشان می‌دهد که بازار مسکن این شهر با چالش جدی روبه‌رو بوده است و یافتن یک خانه با اجاره مناسب، به‌ویژه تحت قوانین دستوری اجاره بها، به یک رویای دور تبدیل شده بود.
آلدانا الیور، دانشجوی دندان‌پزشکی، ۱۸ ماه از عمر جوانی‌اش را صرف جست‌وجویی بی پایان کرد تا سرپناهی برای خود بیابد. در شهر لا پلاتا، جایی که به دنبال آینده‌ای روشن‌تر می‌گشت، بازار اجاره نشانی از مهربانی نداشت. خانه‌های کمی برای اجاره یافت می‌شد و آن اندک هم قیمتی گزاف داشتند.
اما با لغو قانون کنترل اجاره، گویی دریچه‌ای نو به روی او گشوده شد. او توانست به سرعت آپارتمانی کوچک و دنج با اجاره مناسب ۲۰۰ دلاری در ماه پیدا کند. او با خوشحالی می‌گوید: «انگار یک گنج پیدا کرده‌ام!»
بسیاری از قرارداد‌های جدید اجاره حاوی یک بند هستند: افزایش اجاره هر سه ماه یک بار. این یعنی بسیاری از مستاجران، به ویژه کسانی که قبلا هم با مشکلات اقتصادی دست و پنجه نرم می‌کردند، حالا باید هزینه‌های زندگی خود را افزایش دهند.
گرماسیو مونوز، نماینده مستاجران، این وضعیت را بحرانی می‌داند و می‌گوید: «این افزایش ها، زندگی را برای بسیاری از مردم سخت‌تر کرده است.»
رومینا میسنتا، معلم ۴۰ ساله‌ای که سال‌هاست در آپارتمان کوچکی زندگی می‌کند، این روز‌ها با دغدغه‌ای بزرگ دست به گریبان است. اجاره بهای خانه اش به طرز وحشتناکی افزایش یافته و تقریبا سه برابر شده است.
او با ناراحتی می‌گوید: «انگار یکباره دنیا روی سرم خراب شده است. اگر قانون قبلی اجاره‌ها همچنان پابرجا بود، حالا این‌قدر در مضیقه نبودم.»
روایت مشاوران املاک از بهبود اوضاع
اما خبر‌های امیدوارکننده‌ای هم هست. به گفته زوناپروپ، بزرگ‌ترین وب‌سایت املاک آرژانتین، افزایش بی رویه اجاره‌ها در حال توقف است و به نظر می‌رسد بازار مسکن به آرامش نسبی رسیده باشد. با افزایش عرضه آپارتمان‌ها در بازار، انتظار می‌رود این روند کاهشی ادامه پیدا کند.
دولت آرژانتین در راستای آزادسازی اقتصاد و کاهش دخالت دولت در بازار، اقدام به حذف کنترل قیمت کالا‌های اساسی و انرژی کرده است. با لغو کنترل قیمت گاز پخت و پز، صادرات آزادانه گوشت گاو و تسهیل واردات فولاد، دولت میلی امیدوار است تا با کاهش هزینه‌های تولید، به رونق بخش ساخت وساز کمک کرده و شرایط را برای بهبود اقتصاد کشور مهیا کند.
او با کنار گذاشتن موانع دست و پا‌گیر، که به گفته خودش اجاره یک آپارتمان را به «سفری طاقت فرسا و پُر ماجرا» تبدیل کرده بود، راه را برای کمک رسانی به دیگران هموارتر کرد. منتقدان او را متهم می‌کنند که با برجسته سازی مشکلات اقتصادی طبقه کارگر، به شکاف‌های اجتماعی دامن می‌زند. با وجود حفظ محبوبیت عمومی، برخی نظرسنجی‌ها زنگ خطر کاهش حمایت از وی را به صدا درآورده اند.
بر اساس نظرسنجی شرکت مشاوره‌ای، محبوبیت میلی در ماه اوت به طرز چشمگیری به ۴۵ درصد کاهش یافت. این رقم در مقایسه با اوایل سال که نزدیک به ۶۰ درصد بود، افت قابل‌توجهی را نشان می‌دهد.
آمالیا روجرو، بانوی هنرمند آشپزخانه در لاپلاتا، با صدایی گرفته از سختی روزگار می‌گوید: «آزادسازی قیمت‌ها، سفره‌های مردم را کوچک‌تر و کوچک‌تر کرده است. امروزه، بسیاری از همشهریانم با دلهره به پایان ماه می‌اندیشند و این دلهره، بر ما نیز سایه انداخته است.»
میلی، اقتصاددانی که به آزادی اقتصاد اعتقاد راسخ دارد، سال‌ها پیش به آرژانتینی‌ها هشدار داد که اصلاحات بازار آزاد او، اگر چه در کوتاه مدت ممکن است اوضاع را وخیم‌تر کند، اما در بلندمدت به بهبود اقتصاد کمک خواهد کرد.
او دلیل این سختی‌های اولیه را کاهش هزینه‌های دولت و مبارزه با تورم فزاینده عنوان می‌کند. میلی تاکید می‌کند که دولت قبل، با گرایش چپ و سیاست‌های پرونیستی، با اعمال کنترل‌های شدید اقتصادی و تثبیت قیمت حدود ۵۰ هزار محصول، از مواد غذایی تا پوشاک، اقتصاد کشور را فلج کرده بود.
میلی با اطمینان می‌گوید تلاش هایش نتیجه خواهد داد. او پیش‌بینی می‌کند تورم سرسام آور کنونی که به یکی از بالاترین نرخ‌ها در جهان رسیده است، از ۲۳۷ درصد فعلی به ۱۸ درصد در سال آینده کاهش یابد. این کاهش چشمگیر، حاصل تلاش‌های او برای مهار کسری‌های مالی عمیقی است که ریشه در دهه‌ها آشفتگی اقتصادی آرژانتین دارد.
میراث شوم
بر اساس این گزارش، دولت به‌رغم همه تلاش‌ها، همچنان در گرداب چالش‌های اقتصادی دست و پا می‌زند. اقتصاددانان هشدار می‌دهند کاهش تورم افسارگسیخته‌ای که ماه هاست در حدود ۴ درصد در ماه نوسان می‌کند، کار ساده‌ای نخواهد بود.
چرا که در این شرایط حساس، تقاضا برای احیای پروژه‌های عمرانی و افزایش حقوق بازنشستگان و کارمندان، هرگونه فضای مانور برای کاهش بیشتر هزینه‌های دولتی را محدود می‌کند.
آلبرتو کاوالو، استاد برجسته دانشگاه هاروارد و کارشناس کنترل قیمت‌ها در آرژانتین، با نگرانی می‌گوید: «این دولت، میراثی تلخ از یک بحران اقتصادی عمیق را به دوش می‌کشد و رهایی از این باتلاق اقتصادی، زمان و تلاش فراوانی می‌طلبد.»
با وجود رونق بازار مسکن، کارشناسان هشدار می‌دهند که کنترل قیمت‌ها مثل کاری که دولت‌های قبلی آرژانتین انجام دادند، ممکن است به جای حل مشکل، آن را بزرگ‌تر کند. دولت‌ها در آمریکا و اروپا باید از سرنوشت آرژانتین درس گرفته و با احتیاط عمل کنند تا با اعمال محدودیت بر اجاره ها، خود را در باتلاقی از مشکلات فرو نبرند.
بایدن با طرح پیشنهادی مبنی بر افزایش تدریجی سقف اجاره بها به میزان ۵ درصد در هر سال، به دنبال ایجاد تعادلی بین منافع مالکان و مستاجران بود. در مقابل، کامالا هریس با رویکردی قاطع تر، بر لزوم مقابله با افزایش بی رویه اجاره بها، به‌ویژه از سوی مالکان بزرگ و شرکت‌های مالک، تاکید کرد. وی وعده داده است که در صورت انتخاب به عنوان رئیس‌جمهور، با اعمال تدابیر لازم، از «افزایش ناعادلانه» اجاره بها جلوگیری خواهد کرد.
گونزالس روکو، اقتصاددان، با لحنی هشدارآمیز نسبت به این طرح‌ها ابراز نگرانی می‌کند. او معتقد است که با وجود بهترین نیت‌ها و حتی قوانین دقیق، نمی‌توان جلوی حرکت طبیعی بازار‌ها را گرفت. بازار‌ها مانند موجوداتی زنده اند و قوانین خاص خود را دارند.
قانونی برای «دور زدن»
در آرژانتین، قانونی به نام قانون اجاره ملی در سال ۲۰۲۰ به تصویب رسید. این قانون، در دوران ریاست جمهوری چپ گرای آلبرتو فرناندز، حداقل مدت قرارداد اجاره را سه سال تعیین کرد. اجاره بها نیز باید به پزو، واحد پول ملی آرژانتین که ارزشی ناپایدار داشت، پرداخت می‌شد (اکنون قرارداد‌ها هم می‌تواند به پزو باشد و هم دلار آمریکا).
پزو طی این دوره، یعنی از سال ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳، حدود ۹۰ درصد ارزش خود را در برابر دلار در بازار سیاه از دست داد. بر اساس این قانون، مالکان می‌توانستند هر سال اجاره بها را افزایش دهند، اما این افزایش باید مطابق با نرخی بود که بانک مرکزی تعیین می‌کرد.
این نرخ با در نظر گرفتن نرخ تورم و افزایش حقوق کارگران مشخص می‌شد. با توجه به سابقه تورم بالای آرژانتین، مالکان املاک نگران بودند که ارزش واقعی اجاره بها به سرعت کاهش یابد. به همین دلیل، آنها به دنبال راه‌هایی برای محافظت از سرمایه خود در برابر این تورم شدید بودند؛ چرا که مجبور بودند حداقل یک سال منتظر بمانند تا بتوانند اجاره بها را افزایش دهند.
به جای اینکه مالکان به قانون جدید پایبند باشند، به طرز چشمگیری قیمت پایه برای قرارداد‌های اجاره جدید را افزایش دادند. این کار باعث شد که اجاره خانه، مخصوصا در شهری مثل بوینوس‌آیرس، آن‌قدر گران شود که خیلی از مردم دیگر توان پرداختش را نداشته باشند. طبق گزارش زوناپروپ، متوسط اجاره یک آپارتمان دو خوابه در این شهر، حدود ۲۷ برابر سال ۲۰۱۹ شده است.
مالکان در مواجهه با قوانین جدید اجاره، واکنش‌های متفاوتی نشان دادند. برخی تصمیم به فروش املاک خود گرفتند، برخی دیگر راهی آسان‌تر را برگزیدند و ملک خود را در پلتفرم‌هایی مانند Airbnb برای اجاره کوتاه مدت به گردشگران دلارپرداز عرضه کردند.
عده‌ای نیز ترجیح دادند با دور زدن قانون، ملک خود را به افراد مورد اعتمادشان اجاره دهند و به این ترتیب بازار سیاه اجاره را رونق بخشیدند. بسیاری از مالکان نیز به کلی از بازار اجاره خارج شدند و املاک خود را به حال خود رها کردند.
ماریانو گارسیا مالبران، رئیس اتاق شرکت‌های املاک، با اشاره به کمبود شدید مسکن در پی اعمال کنترل اجاره می‌گوید: «دیگر هیچ تابلویی با آگهی اجاره در پنجره‌ها مشاهده نمی‌شد. املاکی که به بازار عرضه می‌شدند، سریع اجاره می‌رفتند و در عرض یک یا دو روز، دیگر اثری از آنها نبود.»
