بررسی قوانین پیش فروش آپارتمان؛ رویای خانه‌ای در دوردست

تریبون اقتصاد – خرید آپارتمان در تهران و باقی شهرهای بزرگ، به شکل حاضر و آماده پول زیادی می‌خواهد اما چون رویای خانه‌دار شدن همیشه قشنگ است، می‌توانیم چند سال دندان روی جگر بگذاریم و سراغ طرح‌های پیش‌ خرید آپارتمان برویم.

به گزارش تریبون اقتصاد؛ پیش فروش آپارتمان مشکلات خاص خودش را دارد. آدم‌ واحدی که هنوز خاک است و حتی بعضی از آنها گودبرداری نشده را پسند می‌کند و تا تحقق رویای خانه‌دار شدن و تحویل کلید ذره ذره پول می‌دهند. مدت زمان انتظار برای پیش‌فروش آپارتمان، بسته به خوش شانس بودنتان می‌تواند سه تا پنج سال و گاهی بیشتر طول بکشد. منتها باید مثل شیر بالای سر پروژه باشید و با شرکت‌ها و تعاونی‌های انبوه‌سازی مطمئن قرارداد ببندید. همه چیز باید قانونی باشد، تا خدای ناکرده درگیر پرونده‌های قضایی و دعواهای حقوقی نشوید و آرزوی خانه‌دار شدنتان نقش بر آب نشود. اگر حاضر پی این خطرها و ریسک‌ها را به جان بخرید، بهتر است قوانین پیش‌ فروش آپارتمان را تمام و کمال بدانید.

پیش فروش آپارتمان پرریسک است

پیش فروش آپارتمان کار پرریسکی است؛ شما همان اول کلی پول پرداخت می‌کنید بابت یک تکه زمین که هنوز اتفاقی برایش نیفتاده و در چند سال آینده قرار است خانه شما شود.

پیش فروش آپارتمان از این نظر سخت است که شما هنگام عقد قرارداد، چیزی به عنوان ملک نمی‌‌بینید  و در مسیر طولانی پیش رو، ممکن است اختلافات زیادی به وجود بیاید.

کار از محکم‌کاری عیب نمی‌کند؛ بهتر است هنگام مذاکره و تنظیم همه ابهامات را برطرف کنید و پای یک قرارداد اصولی و دقیق امضا بزنید. چون  در بازار پیش فروش آپارتمان افراد سودجو زیاد هستند. حتی اگر خوش‌شانس باشید و گیر این افراد نیفتید و طرف‌حسابتان یک شرکت و تعاونی معتبر باشد، باز باید حواستان به تنظیم قرارداد باشد. امکان هزار جور اتفاق وجود دارد، شاید ملکی که در پایان کار تحویل می‌گیرید همانی نباشد که می‌خواستید، شاید به جای طبقه دهم به شما آپارتمان در طبقه هشتم بدهند، شاید پارکینگ را حذف کرده باشند و...اگر خودتان با مسائل قانونی آشنا هستید که هیچ اما اگر با پیش فروش آپارتمان و تنظیم این مدل قراردادها آشنا نیستید بهتر است با وکیل صحبت کنید یا اصلا برای این کار یک وکیل بگیرید.

پیش فروش آپارتمان مسائل و مشکلات عدیده‌ای دارد؛ شاید خرجتان کمی بالا برود، اما این مسئله با توجه به نرخ تورم تا حدودی عادی است و چند سال بعد که خانه را تحویل گرفتید، مشکلات جبران می‌شود.

قوانین پیش فروش آپارتمان‌

قوانین پیش فروش آپارتمان که سال 89 تصویب شد، می‌گوید تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر مشاوران املاک ممنوع است و باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. پس مهمترین نکته قبل از اینکه امضای سرنوشت‌ساز را بزنید همین است و اگر طرف قرار داد از شما خواست که در دفتر مشاوراملاک قرارداد ببندید حتما یک جای کار می‌لنگد و بهتر است وارد یک مسیر ناامن نشوید. قرارداد رسمی و قانونی فقط در دفاتر اسناد رسمی نهایی و بعد از اتمام پروژه، سند رسمی آن به نام خریدار منتقل می‌شود.

 نکته دیگری که باید قبل قطعی کردن معامله به آن توجه کنید  پلاک ثبتی ملک است. یعنی باید از شرکت سازنده یا مالکی که می‌خواهد با شما قرارداد ببنند، پلاک ثبتی بخواهید. بعد از اینکه پلاک ثبتی را گرفتید باید یک سر به اداره ثبت اسناد رسمی بزنید و با ارائه پلاک ثبتی ملک، از اصالت سند مالکیت ملک استعلام بگیرید و از اطلاعات ملک و آخرین مالک، وضعیت توقیفی و ممنوع‌المعامله نبودن مالک مطمئن شوید.

نکات مهم قبل از امضای قرارداد پیش خرید آپارتمان

اگر همه نکات بالا درست انجام شد به مرحله تنظیم و امضای قرارد دارد می‌رسید. کار اصلی تازه آغاز می‌شود. مشخصات طرفین قرارداد مهم است؛ باید نام و نام‌خانوادگی، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، کد ملی، آدرس و شماره تماس، سمت فروشنده در قرارداد درج شود. مدارک فروشنده مثل سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده را حتما  با مدارک شناسایی فروشنده تطبیق بدهید.

وقتی از مرحله تطبیق مشخصات فردی گذشتید باید به جزئیات آپارتمان مورد نظر دقت کنید. این نکات ریز که شامل مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، متراژ واحد، شماره واحد، طبقه، شماره ثبت ملک اصلی و همچنین اشتراکات برق، آب، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری می شود اهمیت زیادی دارد و باید  در قرارداد ذکر شود. به مساحت واحدی که پیش خرید می‌کنید باید بیشتر از بقیه نکات توجه کنید چون ممکن است بعد از اتمام پروژه واحد کوچکتری به شما تعلق بگیرد. اما در تنظیم قرارداد جزئیات هم خیلی مهم است، یعنی نکاتی که شاید به چشمتان نیاید، اما این احتمال وجود دارد که در آینده سر همین نکات ریز به مشکل بخورید و بین شما و سازنده اختلاف جدی شکل بگیرد. پس این نکات را هم در قرارداد درج کنید: نقشه و تعداد اتاق خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح مورد استفاده و برند آنها، درهای خانه، کلید و پریزها، سیم کشی، رادیاتورها، آیفون، کابینت، اجاق گاز، شیرآلات، دستگیره‌ها، سرویس‌بهداشتی و…

بندی از قرارداد پیش‌ فروش آپارتمان، می‌گوید باید موقعیت و مشخصات فنی و معماری ساختمان را جداگانه بنویسید. پس حواستان به متراژ زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات و تعداد واحدها، کاربری زمین، نوع نمای ساختمان و نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایشی و سرمایشی، قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد ذکر می‌شود، باشد.

قیمت ملک و اقساطی که قبل از امضای قرارداد سر آن به توافق رسیده‌اید، مهم است. پس در قرارداد شما نحوه پرداخت مبلغ کلی ملک و تسویه حساب و پرداخت اقساط (به صورت نقد یا چک) و زمان پرداخت اقساط و شماره چک‌ها، تاریخ چک‌ها و مبالغ هریک را با جزئیات بنویسید. همچنین طبق قانون پیش فروش آپارتمان، در هنگام عقد قرارداد پیش خرید در دفاتر اسناد رسمی، باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل ملک پرداخت شود.

تعیین تاریخ تحویل ملک را فراموش نکنید چون باید به عنوان یک سند قانونی در راستای ضمانت اجرایی ساخت و تحویل ملک در نظر گرفته ‌شود. وقتی تاریخ تحویل ملک را در قرارداد بنویسید در صورت تاخیر از طرف سازنده، خریدار می‌تواند ضرر و زیا‌‌ن طلب کند. برای اینکه جلوی ضرر و زیان احتمالی را بگیرید بهتر است خسارت دیرکرد روزانه براساس قیمت اجاره همان ملک تعیین شود و در قرارداد بیاید درصورت تاخیر در تحویل، خسارت چگونه به خریدار پرداخت خواهد شد.

زمان دفترخانه‌ای دقیق و مشخصی برای تنظیم سند رسمی و انتقال قطعی مالکیت ملک بنویسید که بعد از پایان پروژه انجام شود. تمام چک‌های پرداختی برای اقساط پیش خرید آپارتمان باید در قرارداد ثبت شود. چک‌های صیاد هم باید در سامانه صیاد ثبت شوند.

شماره پروانه و جواز ساختی که مالک از شهرداری گرفته باید در قرارداد نوشته شود چون اداره ثبت در پایان پروژه، این موضوع را بررسی می‌کند. پیش از انعقاد قرارداد، مالک یا شرکت سازنده  باید پروانه ساخت ساختمان را از شهرداری دریافت کند و شناسنامه مستقل برای هر واحد که جزئیات و مشخصات کامل در آن درج شده است را داشته باشند. پروانه ساخت خیلی مهم است چون  تا قبل از گرفتن این مجوز اجازه  درج این آگهی برای پیش فروش را ندارند.

بیمه‌نامه مسئولیت فروشنده نیز باید در قرارداد ذکر شود. مالک یا شرکت سازنده که با شما قرارداد می‌بندد باید  مسئولیت خود در را مقابل خساراتی است که ممکن است در مسیر اتمام پروژه پیش بیاید، بیمه کند.  

پیش فروش آپارتمان با وعده تحویل سه تا پنج سال

پیش فروش آپارتمان واقعا برای خودش یک پا هفت‌خوان رستم است. در حال حاضر زمین‌های دور دریاچه خلیج فارس فرصت خوبی به انبوه‌سازان داده تا برج و مجتمع‌های تجاری بسازند. حتما این برج‌های سر به‌فلک کشیده را در اطراف تهران به خصوص در چیتگر و پردیس دیده‌اید. بعضی از آنها ساخته شده‌اند و چراغ خانه‌ها روشن است و بعضی  ساختمان‌ها هنوز در مراحل تمیز کاری دیده می‌شوند و بعضی‌ها فقط در حد اسکلت هستند و در کنار آنها چند زمین گودبرداری شده و...

منطقه 22 که به عنوان تهران جدید معرفی شده محل مناسبی است. مثلا قیمت آپارتمان 100 متری دوخوابه در طبقه 15 یک برج حوالی چیتگر که تاریخ تحویل آن سه سال دیگر است برای شما حدود سه میلیارد تومان است. شرایط پیش فروش هم این است که برای پیش پرداخت باید حدود یک میلیارد تومان تومان داشته باشید. بعد از اینکه ساختمان به مرحله اسکلت رسید باید سه قسط دیگر بپردازید و بعد دو قسط دیگر جداگانه محاسبه می‌شود. بقیه مبلغ را هم تا پایان پروژه و با توجه به شرایط شما قسط‌بندی می‌کنند.

مشاور املاک می‌گوید همه چیز ثبت محضری می‌شود. حتی به ضرس قاطع می‌گوید در قرارداد این نکته درج می‌شود که در ازای هر روز تاخیر تحویل ملک یک میلیون تومان جریمه به خریدار پرداخت می‌شود و این امکان را به خریدار می‌دهد که از همه مدارک و اسناد ساختمان برای دریافت استعلام از مراجع قانونی عکس بگیرد و ...

مشکل پیش فروش آپارتمان در این محدوده این است که فروشنده‌‌ها رک و راست می‌گویند تحویل آپارتمان احتمالا به چهار سال بعد موکول می‌شود. متوجه هستید که چهار سال بازه زمانی خوشبینانه است. بعد از واریز مبلغ پیش پرداخت دفترچه یا همان کارتکس ساختمان به نام شما صادر می‌شود. مشاور املاک می‌گوید تمام تعهدات شرکت سازنده و پرداخت اقساط در دفتر اسناد رسمی قابل استعلام است و ثبت می‌شود. بقیه اقساط این آپارتمان به صورت علی‌الحساب است. همچنین هر سال نرخ تورم براساس آمار رسمی به مبلغ اقساط باقی مانده اضافه می‌شود.