نقش کم‌رنگ وام مسکن در صاحبخانه‌شدن مردم

تریبون اقتصاد - اواخر خردادماه سال گذشته شورای پول و اعتبار سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق حق‌تقدم (تسه) را  به 960 میلیون تومان افزایش داد. بر اساس این مصوبه سقف تسهیلات خرید مسکن با این اوراق برای زوج‌های تهرانی ۹۶۰ میلیون تومان و برای مجردها هم به ۵۶۰ میلیون تومان رسید. سقف تسهیلات اوراق تسه برای متقاضیان واجد شرایط تسهیلات خرید مسکن در حالی افزایش پیدا کرد که هزینه‌های جانبی استفاده از این وام هم به‌تناسب نرخ تعیین شده در تالار بورس تغییر کرد.

وام اوراق مسکن چیست؟

زوج‌های تهرانی می‌توانند هر یک  برای خرید مسکن 400 میلیون تومان وام تسه با مدت بازپرداخت ۱۲ساله و یک فقره  وام جعاله 160 میلیون‌تومانی به‌عنوان تعمیر مسکن با مدت بازپرداخت پنج سال دریافت کنند. افراد مجرد هم در صورت خرید مسکن امکان دریافت یک فقره وام 400 میلیون تومانی 12 ساله و یک فقره  وام 160 میلیون تومانی جعاله امتیاز برای خرید مسکن دارند.

هر یک از این اوراق 500 هزار تومان در بانک مسکن ارزش دریافت وام دارد.  به این معنی که به ازای هر 500 هزار تومان وامی که می‌خواهید باید یک ورق تسه تهیه کنید. برای اخذ وامی به ارزش 100 میلیون تومان باید 200 برگه تسه تهیه کنید. نرخ اوراق مسکن متغیر است و به طور روزانه بر اساس معاملات عرضه و تقاضا تعیین می‌شود.

بهای سنگین اوراق بهادار مسکن

اوراق تسه 1403،  در فرابورس حدود 111 هزار تومان قیمت دارد؛ بنابراین یک فرد مجرد برای دریافت 400 میلیون تومان وام خرید مسکن باید 800 برگه اوراق تسه به قیمت هر برگه 111 هزار تومان خریداری کند که مجموع هزینه آن 88 میلیون و 800 هزار تومان می‌شود. همین رقم برای اوراق مسکن زوج‌های تهرانی معادل 177 میلیون و 600 هزار تومان است. در کنار این رقم افراد مجرد و زوجین، 35 میلیون و 520 هزار تومان نیز باید برای خرید اوراق وام جعاله هزینه کنند.

 در اصل یک زوج تهرانی برای دریافت 800 میلیون تومان وام تسهیلات مسکن باید نزدیک به 190 میلیون تومان هزینه کرده و در اصل 610 میلیون تومان تسهیلات برای خرید مسکن دریافت کنند. هزینه های تشکیل پرونده و  محضر نیز بر این وام تحمیل می شود. این 610 میلیون تومان باید طی 12 سال با نرخ سود 22.5 درصد به بانک مسکن بازپرداخت شود.

اوراق مسکن دو سال اعتبار معامله داشته و می توان به تناسب قیمت روز معامله ان درفرابورس آن را خرید و فروش کرد. اما بعد از دوسال این اوراق از اعتبار خارج شده و می بایست تا قبل از اتمام زمان اعتبار آن را به بانک مسکن ارائه و تسهیلات را دریافت کرد.

افرادی که اوراق تسهیلات مسکن می‌خرند تا 4 ماه امکان فروش آن را نخواهند داشت. این محدودیت برای نمادهایی که فقط چهار ماه تا پایان معاملات آن‌ها در بازار فرابورس ایران باقی مانده، اعمال نخواهد شد.

سهم ناچیز تسهیلات مسکن در قیمت نجومی

از سال 1390 تا به امروز که بیش از 13 سال از بازگشایی نماد معاملاتی تسه در بازار سرمایه می گذرد تعداد و قیمت این اوراق تغییرات زیادی نداشته است. اما نکته مهم سهم وام مسکن در قیمت خرید یک متر مربع مسکن است که روز به روز کمتر می شود.

در سال ۹۰، قیمت هر مترمربع مسکن تهران یک میلیون و ۹۰۰ هزار تومان بود. اما این عدد  با شیبی تند از سه میلیون و 700 هزار تومان در سال 92 به بیش از متری 30 میلیون تومان در سال 1400 رسید.

ابتدای دهه 90 رقم وام مسکن با اوراق 30 میلیون تومان بود با این حال همان زمان رییس وقت اتحادیه مشاوران املاک تهران آن را ناکافی دانسته و گفته بود:  وام 30 میلیون تومانی خرید مسکن تنها پنج درصد از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی در شهرهای بزرگ را تشکیل میدهد درحالیکه همین وام مسکن 10 سال پیش یعنی دهه 80 نزدیک به  30 درصد ارزش یک واحد مسکونی بود.

به گفته حسام عقبایی افزایش میزان وام مسکن در سال 83 معادل 30 درصد ارزش یک ملک را تامین می‌کرد اما وام سال 93 مسکن تنها پنج درصد از قیمت تمام شده یک واحد مسکونی را تشکیل می‌دهد.

میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، سال 1401، نزدیک به 30 میلیون تومان برای هر متر مربع ثبت شده است. سال 1402  هر متر مربع مسکن در تهران  به قیمت ۷۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان و در سال 1403 میانگین قیمت مسکن شهر تهران؛ در مرز 90 تا 100 میلیون تومان برای هر متر مربع اعلام شده است.

وام یک میلیاردی ناکارآمد برای خرید مسکن

باوجوداینکه در دهه 90، قیمت مسکن  چهار بار در مقاطع زمانی مختلف دچار جهش شد. اما تعداد و رقم اوراق تسه به تناسب نرخ رشد قیمت مسکن تغییر نکرد. این عدم تغییر در افزایش پوشش وام مسکن نسبت به قیمت آن نه تنها مشکلی از خریداران و متقاضیان مسکن حل نکرده که بدهی سنگین 12 ساله با اقساط بیش از 20 میلیون تومانی را نیز برای آنان رقم زده است.

داود بیگی‌نژاد، نایب‌رئیس اتحادیه املاک با اشاره به وام 960 میلیونی اوراق مسکن می گوید: هم‌اکنون می‌توان وام یک میلیاردی خرید مسکن از بانک مسکن دریافت کرد اما برای دریافت این وام متقاضی باید ابتدا ۲۵۰ میلیون تومان برای خرید اوراق هزینه کند، سپس حدود ۵۰ میلیون تومان در دفترخانه پرداخت کند که رقم دریافتی حاصل از کسر این هزینه‌ها حدود ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان خواهد بود که با این مبلغ دریافتی، متقاضی تنها می‌تواند هشت الی ۱۰ متر از یک واحد مسکونی را خریداری کند، از سوی دیگر عده کمی توان حجم بازپرداخت این وام را خواهند داشت.