پای «اجاره» در سبد خوراکی

تریبون اقتصاد_جهش اجاره‌‌بهای ساختمان طی نزدیک به 7 سال گذشته نه فقط در تهران که در همه شهرهای کشور، از سه طریق مستقیم و غیرمستقیم، «هزینه زندگی» خانوارها را تحت‌تاثیر قرار داده است که تاکنون فقط دو آسیب آن معلوم بود. پیش‌تر تصور این بود که رشد تاریخی اجاره‌‌بهای ملک عمدتا متوجه ساختمان‌‌های مسکونی بوده و هزینه «تامین مسکن» خانوارها را به شدت بالا برده و باعث «فقر مسکن» شده است. در این چارچوب ذهنی همچنین مشخص شده بود خانوارهای مستاجر و به‌ویژه اجاره‌‌نشین‌‌های کم‌‌درآمد از نیمه دوم دهه 90 به بعد، برای آنکه از پس «غول اجاره‌‌بها» بربیایند، «میزان مصرف کالری ماهانه و سالانه‌‌شان» را کاهش دادند و از خیلی «هزینه‌‌های ضروری زندگی همچون سفر، آموزش و درمان» نیز فاکتور گرفته‌‌اند. اما در حال حاضر مشخص می‌شود، «اجاره» علاوه بر اینکه «فشار هزینه مسکن» را به شکل مستقیم بالا برده و به شکل غیرمستقیم «عامل فقر کالری خانوار» شده است، روی «تورم کالاهای مصرفی و خرده‌‌فروشی» نیز اثر داشته است.

وزن اجاره‌‌ مغازه در هزینه‌‌های مغازه‌‌دار

به گزارش دنیای اقتصاد، نتایج بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره «آسیب سوم تورم تاریخی اجاره مسکن» حاکی است، در فاصله سال‌های 94 تا 99، سهم هزینه اجاره مغازه یا فروشگاه‌‌های خرده‌‌فروشی در کشور از کل پرداختی مغازه‌‌دارها دست‌‌کم 4 برابر شده و اکنون، «هزینه اجاره مغازه» به سدمعبر خرده‌‌فروشی‌‌ها تبدیل شده است.

داده‌‌های رسمی مرکز آمار نشان می‌دهد، سهم هزینه اجاره محل برای خرده‌‌فروشی‌‌ها (مغازه یا فروشگاه) از کل پرداختی کارگاه در سال 94 رقمی معادل 3‌درصد بوده است که البته به نظر می‌رسد در محاسبه یا نگارش این عدد توسط مرکز، اشتباه یا خطایی صورت گرفته باشد چون سهم اجاره‌‌بهای ملک تجاری از نوع خرده‌‌فروشی حتی در آن سال که «قیمت ملک جهش نداشته و بازار مسکن و ساختمان در سال 94 دوره ثبات نسبی و آرامش قیمتی را تجربه می‌‌کرد» بعید است در حد 3‌درصد هزینه‌‌های مغازه‌‌دار باشد بلکه حداقل 10‌درصد و بیشتر بوده است. با این حال در سال 99 یعنی سه سال بعد از جهش تاریخی اجاره‌‌بهای مسکن و به تبع اجاره‌‌بهای انواع ملک در تهران و دیگر شهرها، سهم هزینه اجاره‌‌ مغازه از کل پرداختی مغازه‌‌دار برای فروشگاه‌‌های خرده‌‌فروشی اجاره‌‌ای به 42‌درصد می‌‌رسد.

مرکز آمار برای دو سه سال اخیر، این داده را به‌روز نکرده است اما تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت مغازه‌‌های اجاره‌‌ای در محله‌‌ها و نقاطی از شهر تهران مشخص می‌کند، سهم اجاره مغازه با سایر هزینه‌‌های مغازه‌‌دار مستاجر، تقریبا یکسان شده است یعنی حول و حوش 50 درصد. وزن بسیار بالای «هزینه اجاره مغازه» برای خرده‌‌فروشی‌‌ها به معنای آن است که «تامین فضای کسب و کار تجاری برای فروش کالای مصرفی موردنیاز خانوارها» نیازمند پرداخت سنگین اجاره‌‌بها به صاحب ملک است و فروشنده برای آن، مجبور است «بهای فروش اقلام خرده‌‌فروشی همچون خوراکی‌‌ها و دیگر کالاهای سبد زندگی از جمله لوازم خانگی» را افزایش دهد.

هر چند مغازه‌‌دارهای فروشنده اقلام خوراکی (سوپری‌‌ها) در این سال‌ها به نوعی اجازه تنظیم نسبی قیمت فروش برخی اقلام که قیمت دولتی مصوب داشته‌‌اند با میزان اجاره‌‌بهای پرداختی‌‌شان را نداشته‌‌اند اما برای «بقای کسب و کارشان» و «ادامه فروش و در عین حال حفظ توان پرداخت اجاره مغازه»، اقدام به افزایش قیمت دیگر کالاهای مصرفی کرده‌‌اند که این از یکسو «کاهش خرید از سمت خانوار» را به همراه داشته و از سوی دیگر «همین افت فروش عامل مضاعف برای کاهش درآمد و حاشیه ‌‌سود» خرده‌‌فروش‌ها بوده است. برخی هم به اجبار «نوع فروش» را تغییر داده‌‌اند یا از این حوزه کسب و کار (خرده‌‌فروشی) خارج شده‌‌اند.

طبق آمار رسمی، تعداد خرده‌‌فروشی‌‌های مستاجر یعنی مغازه‌‌دارهایی که خودشان صاحب مغازه نیستند در کشور از 48‌درصد به 51‌درصد در سال 99 و 54‌درصد در سال 1401 افزایش پیدا کرده است. این به معنای آن است که اکثریت خرده‌‌فروش‌ها در کشور، مستاجر هستند و برای فروش در مغازه، اجاره‌‌بها پرداخت می‌کنند. بنابراین می‌توان برآورد کرد به همین نسبت اثرگذاری تورم اجاره مغازه روی تورم کالای مصرفی‌‌ خانوارها قابل‌توجه است. به احتمال خیلی زیاد در دو سال گذشته نیز تعداد این خرده‌‌فروش‌ها (مستاجرها) باز هم افزایش پیدا کرده است چرا که رشد قیمت ملک تجاری و همچنین عدد قیمت این املاک به گونه‌‌ای است که خیلی از کاسبان صنوف مختلف در شرایط فعلی اقتصاد توان خرید آن را ندارند.

هیچ آمار رسمی درباره تورم ملک تجاری یا تورم اجاره ملک تجاری برای تهران و کشور وجود ندارد اما شاخص اجاره‌‌بهای مسکن در کشور در فاصله سال‌های 94 تا 99 یعنی دو بازه زمانی مورد بررسی برای خرده‌‌فروشی‌‌ها، 110‌درصد افزایش پیدا کرده است. احتمال می‌رود میزان رشد تجاری‌‌ها بیش‌‌از این رقم 2.1 برابری باشد.

اثر «افزایش سهم اجاره مغازه در کل هزینه خرده‌‌فروشی‌‌ها» بر روی «تورم کالاهای مصرفی سبد خانوار» را می‌توان با مشاهده آمارهای رسمی تورم عمومی ردیابی کرد. در سال 94 متوسط رشد قیمت کالاها در سبد هزینه خانوارها در کشور حدود 9‌درصد بود اما این رقم در سال 99 به 43‌درصد رسید. حتما بخشی از این رشد بالای 40 درصدی قیمت کالاهای مصرفی خانوارها به خاطر «رشد هزینه‌‌های تولید» و «شرایط اقتصادی» بوده اما وزن «تورم اجاره مغازه» در تورم کالاها از جمله تورم خوراکی، به عنوان یک عامل اصلی، مطرح است. تورم خوراکی‌‌ها در سال 94 رقمی معادل 9.7‌درصد بود و در سال 98 و 99 به ترتیب به سطوح 42 و 39‌درصد جهش کرد. در سال‌های 1400 تا 1402 نیز نرخ تورم خوراکی به ترتیب به سطح 51.5 درصد، 71‌درصد و 41‌درصد رسید. سطح بالای تورم عمومی از جمله تورم خوراکی در سال‌های اخیر موجب کاهش خرید خانوارها یا شیفت خریدها به سمت کالاهای با کالری کمتر و در نتیجه با قیمت پایین شده است که به نوعی اثر زنجیره‌‌ای تورم اجاره ملک را مشخص می‌کند.

بر اساس تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» از برخی خرده‌‌فروشی‌‌ها و همچنین مالکان مغازه‌‌‌‌هایی که در حال حاضر و سال‌های اخیر ملک‌‌شان را اجاره‌‌ داده‌‌اند، می‌توان گفت: در برخی مناطق تهران و برای برخی کسب و کارهای خرده‌‌فروشی، حاشیه ‌‌سود مغازه‌‌دار مستاجر به یک‌‌سوم سال‌های نیمه اول دهه 90 کاهش پیدا کرده است. این گروه از مغازه‌‌دارها بعد از کسر کل هزینه‌‌ها از درآمد فروش‌‌، با حاشیه‌‌ سودی معادل سود سپرده بانکی یا کمتر از آن روبه‌رو هستند. تورم اجاره مغازه دست‌‌کم در تهران «ماندگاری» در بازار را برای مغازه‌‌دار کاهش داده است. یک علت «افزایش چشمگیر جابه‌جایی در مغازه‌‌ها و فروشگاه‌‌ها در سطح شهر تهران» و همچنین «جابه‌جایی صنفی مثلا از فروش خوراکی به بنگاه ملکی یا ...» همین ناترازی هزینه اجاره ملک با میزان فروش است. بر اساس این تحقیق میدانی، متوسط اجاره ماهانه یک مترمربع مغازه در دسته‌‌ای از مناطق جنوبی، متوسط و بالای متوسط شهر تهران حدود 2 میلیون تومان است که تقریبا 5 برابر اجاره آپارتمان برآورد می‌شود.