سیاهچاله‌های هولناک بازار مسکن

تریبون اقتصاد - طی سال های اخیر موج افزایش قیمت زمین و مسکن در اغلب کشورهای دنیا باعث بروز مشکلاتی در مدیریت کلان این حوزه توسط دولت ها شده است. در کشور ما اما این موج افزایش قیمت همزمان با تورم بی سابقه در تمام کالاها و خدمات رخ داده و همزمان با آن کاهش قدرت خرید متقاضیان، بازار مسکن را به رکود تورمی فرو برده است.

در آشفته بازاری که هم توان مالی متقاضی نزولی بوده و هم انگیزه و توان سازندگان تولید مسکن به دلیل بی ثباتی نرخ ارز و سایر شاخص های موثر بر تولید مسکن کاهش یافته است، تنها یک گروه از بازیگران این بازار  به سودهای نجومی دسترسی دارند: کلاهبرداران و دلالان

کلاهبرداری در بازار مسکن از سود و حاشیه امن بسیار بالایی برخوردار است. چرا که قراردادهای معاملات مسکن اعم از خرید و فروش و پیش فروش و ساخت شامل بندهایی می شود که اگر طرف قرارداد از معنای واژه های حقوقی آن مطلع نباشد قطعا باید قید دارایی خود را زده و آماده رفت و آمد در راهروهای نهادهای قضایی باشد. در مسیر خانه دار شدن تخلفات و تقلب های بسیاری وجود دارد. بخشی از این تخلفات به سازندگان برمیگردد و برخی به معامله کنندگان. اگرچه در نهایت این قانون و مراجع قضایی هستند کهن در این موارد ورود می کنند اما قطعا اطلاع از انواع قراردادها و مفاد حقوقی آن می تواند قدری از مخاطرات این مسیر را کم کند. اما بیشترین پرونده های قضایی در مواردی تشکیل شده است که در ادامه می خوانید.

سیاهچاله ای به نام قرارداد پیش فروش ملک

یکی از پرطرفدارترین مدل‌های تامین مسکن امضای قرار داد پیش فروش است. در این مدل خریدار با پرداخت مبالغی طی دوره ساخت واحد مسکونی خود را از سازنده خریده و همزمان با پیشرفت پروژه، طبق قرارداد منعقد شده مبالغ را پرداخت می کند.

از رایج ترین مدل های کلاهبرداری در این مدل قرارداد می توان به عملکرد 30 سال گذشته برخی از تعاونی های مسکن نگاهی انداخت.

تعاونی های مسکن متخلف ابتدا با فراخوان عمومی مبلغی را به عنوان سهام از خریداران دریافت و تازه بعد از آن اقدام به خرید زمین برای ساخت پروژه می کنند.

بعد از خرید زمین مراحل پرهزینه دیگر مانند طراحی و نقشه کشی، دستور نقشه، دریافت مجوز ساخت و ... طی می شود که تمام هزینه ها طبق قرارداد باز هم از متقاضیان دریافت می شود.

همزمان با ساخت نیز مرحله به مرحله متقاضی باید اقساط سنگینی پرداخت کند، در غیر این صورت طبق قرارداد امضا شده، امتیاز وی لغو و اصل مبالغ پرداختی طی مدت زمانی طولانی به او بازگردانده می شود.

البته برخی نیز از ابتدا تصمیم به کلاهبرداری نداشته اند،  موارد متعددی وجود داشته که به دلیل تورم قیمت مصالح و آهن آلات و عوارض و ... برآوردهای ساخت و ساز به طور کل تغییر کرده و در نهایت موسسین تعاونی یا با پول های مردم غیب شده اند و یا بدون اطلاع سهامداران اقدام به فروش زمین کرده و سود آن را به جیب زده اند.

جالب ترین نکته در این مدل کلاهبرداری شگردهای تنظیم قراردادها است. متقاضی یا مالباخته حتی با شکایت از تعاونی و یا شرکت نیز در هیچ یک از مراجع قضایی حقی نداشته و با امضای آن قرارداد تمام حقوق را از خود سلب کرده است.

کلاه گشادی به نام نقل و انتقال امتیاز نهضت ملی

دولت نهم خرداد ۱۳۹۲ طرح خانه دار کردن اقشار کم بضاعت را با نام مسکن مهر کلید زد.این دولت ساخت ۴ میلیون و ۴۰۰هزار واحد مسکونی را به مردم وعده داد.

به محض تخصیص زمین و آغاز به ثبت نام این طرح، کلاهبرداری از متقاضیان آغاز شد و با تغییر در نام این طرح از مسکن مهر به طرح ملی مسکن در دولت دوازدهم و نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم، همچنان ادامه دارد.

بیش از چند سال است که تعاونی های سازنده پروژه های مسکن دولتی مورد انتقاد عموم خریداران و کارشناسان قرار دارند. این تعاونی ها از مرحله اول یعنی عقد قرارداد، تا مراحل ساخت بی کیفیت و عدم اجرای تعهدات در تحویل واحد، قرارداد را به گونه ای تنظیم می کنند که متقاضی در هیچ موردی حق شکایت یا اعتراض ندارد.

این در شرایطی است که از ابتدا ملک یا واحد واقعی برای واگذاری در بین باشد و فروشنده یک واحد را به چند نفر نفروخته و یا مدارک واقعی و اصل باشد.

در این مدل از خانه دار شدن بازار دیگری ایجاد شده که به نام بازار حق امتیاز مسکن ملی معروف شد. در شهرهای جدید و مراکزی که بیشترین پروژه های مسکن سازی دولتی وجود داشت افرادی جلوی درب ادارات و تعاونی ها و شرکت های سازنده در حال قدم زدن هستند که مدعی خرید و یا فروش حق امتیاز مسکن ملی می باشند.

متقاضی که با مراجعه به شرکت عمران شهرهای جدید متوجه شده واحدی برای خرید و یا ثبت نام وجود ندارد بعد از خروج از ساختمان با خیل پیشنهاداتی از واگذاری امتیاز واحدهای در حال تحویل مواجه می شود.

حق امتیازها با قیمت بالای 100 میلیون تومان برای واگذاری واحدی که حدود یک ماه دیگر تحویل  متقاضی می شود مبادله می گردد. اما متقاضی بعد ازیک ماه که به محل واحد خریداری شده مراجعه می کند می بیند دهها نفر دیگر مانند او امتیاز این واحد را خریده اند.

این اتفاق درست زمانی رخ می دهد که مسئولان وزارت راه و شهرسازی بارها و بارها در رسانه های مختلف اعلام کرده اند واگذاری حق امتیاز مسکن دولتی ممنوع بوده و اسناد قطعی تنها به نام شخصی که مراحل ثبت نام و واریز وجوه را انجام داده ثبت می گردد.