لیزینگ مسکن زنده است؟

به گزارش دنیای اقتصاد، قدرت خرید وام مسکن در بازار جهانی تسهیلات رهنی، ۶۹‌ درصد است، اما در ایران، نسبت پوشش وام خرید خانه به قیمت آپارتمان به ۱۲‌ درصد سقوط کرده است. گزارش از نظام تامین مالی مسکن در کشور حاکی است، «وام رهنی» یا همان تسهیلات بلندمدت خرید خانه، به عنوان ابزار جهانی «تنظیم جریان رکود و رونق در بخش مسکن» و همچنین وسیله دست سیاستگذار برای اجرای «برنامه‌های حمایتی خانه دار شدن»، کارآیی خود را در داخل از دست داده است.

بانک تخصصی در این حوزه برای راه اندازی بازار پرداخت وام خرید مسکن با سه مانع اساسی روبه‌رو است که شامل «تورم شدید مسکن سالانه و سقوط مرتب قدرت تسهیلات»، «نرخ سود دستوری با سطح بسیار کمتر از تورم» و «سطح بالای قیمت تمام شده منابع برای پرداخت تسهیلات» می‌شود.

روند رشد قیمت مسکن طی ۶ سال گذشته باعث شد هر سال، به صورت میانگین ۶۳‌ درصد از «قدرت اسمی تسهیلات خرید خانه» کم شود. اگر‌ چه طی این دوره، مبلغ وام مسکن حدودا ۹ برابر شد، اما متوسط قیمت مسکن حداقل ۲۰ برابر شد و به این ترتیب، «تعدیل قدرت وام از تورم مسکن جا ماند».

ضمن آنکه، حتی اگر شبکه بانکی توان لازم برای تعدیل به موقع و مناسب تسهیلات را داشت، «توان لازم در سمت تقاضا برای پرداخت اقساط وام‌های افزایش‌یافته» وجود نداشت. چالش «تامین مالی مسکن از مسیر وام» طی سال‌های اخیر می‌توانست با «لیزینگ مسکن» تا حدودی برطرف شود، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد، عاملان لیزینگ مسکن در حال حاضر تحت‌تاثیر همان موانع سه‌گانه که بانک‌ها به آن دچار هستند، «سرمایه کافی» برای پرداخت تسهیلات لیزینگ خرید آپارتمان به متقاضیان را ندارند.

تسهیلات لیزینگ مسکن، نوعی «اعتبار کوتاه مدت یا میان مدت» برای خرید آپارتمان است که معمولا دهک‌های متوسط رو به بالا، مخاطب آن محسوب می‌شوند. تسهیلات لیزینگ مسکن اگر به شکل «واقعی و کارآمد» پرداخت شود، «وام نامحدود به لحاظ ارزش ریالی» است که با نرخ سود به مراتب بالاتر از نرخ سود مصوب ارائه می‌شود تا امکان «پوشش قیمت تمام شده منابع» از سوی پرداخت کننده را داشته باشد.

اما از نیمه دهه ۹۰ تاکنون که دستورالعمل راه اندازی شرکت‌های لیزینگ مسکن ابلاغ شد، این تسهیلات در تیراژ بسیار محدود و به شکل گلخانه‌ای به متقاضیان لیزینگ مسکن پرداخت شده است. عاملان لیزینگ مسکن موظفند تسهیلات را با نرخ سود ۲۶‌درصد پرداخت کنند در حالی که «قیمت تمام‌شده منابع» برای آن‌ها بالای ۴۰‌درصد است. از طرفی، سرمایه چند صد میلیارد تومانی عاملان در مقایسه با «روند رشد ارزش ملک و صعود ریالی سالانه تقاضای تسهیلات لیزینگ مسکن»، سبب کوچک شدن ظرف لیزینگ شده است.

این تسهیلات در حال حاضر تا سقف ۸۰‌ درصد بهای آپارتمان توسط تعداد محدودی از عاملان پرداخت که شاید تعدادشان کمتر از انگشتان دست باشد، پرداخت می‌شود، اما عمده آن، کمتر از ۲ میلیارد تومان است و با دوره بازپرداخت زیر ۳ سال ارائه می‌شود. موانع تامین مالی خرید مسکن با تسهیلات لیزینگی باعث شده، «دست متقاضیان در انتخاب واحد مسکونی» محدود یا بسته باشد، به‌طوری که عاملان پرداخت عمدتا خودشان واحد فروشی به مشتری معرفی می‌کنند؛ نوعی تسهیلات کانالیزه برای کنار زدن موانع پرداخت.

بررسی‌ها نشان می‌دهد، چنانچه روند تورم مسکن به «ثبات نسبی قیمت» منجر شود و همچنین امکان پرداخت تسهیلات خرید با نرخ سازگار با قیمت تمام شده منابع فراهم بیاید، «بازار مسکن کشورمان با وام رهنی می‌تواند از رکود تورمی به فاز رونق پایدار منتقل شود».

بانک تخصصی در حوزه تامین مالی مسکن بر اساس ماموریتی که برای خود تعریف کرده، باید «نقش موثر در توانمندسازی مالی فاقدین مسکن و همچنین نوسازی خانه‌ها در بافت فرسوده» داشته باشد. این بانک همچنین باید تسهیلات مناسب جهت تامین مسکن کلیه خانوار‌های فاقد مسکن پرداخت کند.

اما وضع موجود وام مسکن نه پاسخگوی دهک‌های کم درآمد است، نه به درد دهک‌های متوسط می‌خورد و نه اینکه تقاضای دهک‌های بالا را تامین می‌کند. در بافت فرسوده نیز مطابق آمار‌های پیشین، از هر سه واحد مسکونی که نوسازی می‌شود، یک واحد مشمول تسهیلات است که آن هم مناسب نیست.