چه کسی ترمز رشد قیمت مسکن را می‌کشد؟

تریبون اقتصاد - بر اساس آمار بانک مرکزی و مرکز آمار ایران، قیمت مسکن طی پنج سال گذشته با رشد نجومی بیش از 16 برابری، از متری پنج میلیون تومان به بیش از 90 میلیون تومان در هر مترمربع رسید. این رشد قیمت که ناشی از عوامل مختلفی مانند افزایش قیمت زمین و نرخ دلار، بی‌ثباتی اقتصادی، کاهش حاشیه سود سازندگان و آمار ساخت‌وساز، افزایش عوارض و دیون دولتی، کاهش قدرت خرید مردم بود، سرمایه‌گذاران و حتی بخشی از سازندگان را راهی کشورهای همسایه کرد.

ترکیه و امارات طی این سال‌های با تسهیل در امور سرمایه‌گذاری و خرید و ساخت‌وساز ملک، به‌صورت کاملاً جدی اقدام به پذیرش سرمایه‌هایی ایرانی کردند. اما ماجرا به همین‌جا ختم نشد. هر دو کشور بعد از درگیرشدن سرمایه‌های ایرانی با قواعد سخت‌گیرانه‌ای که برای سازندگان و خریداران املاک در ترکیه قرارداد به‌نوعی سرمایه و دارایی ایرانیان را تا مدت مشخصی گروگان گرفت. این اقدام نه‌تنها غیرقانونی نبود که شاید بتوان آن را بهترین اقدام دولت‌ها در حفظ و مراقبت از اقتصاد کلان و گردش پول و کنترل صحیح نقدینگی و تورم دانست. در کشور ما اما تورم و نقدینگی یکی پس از دیگری بازارها را درنوردیده و در نهایت با سوءمدیریت بجا مانده از دولت‌های قبل روند رشد قیمت مسکن همچنان ادامه دارد.

بازی اسم و فامیل در بازار مسکن

مسکن مهر، یکی از اقدامات شاخص دولت‌ها برای کنترل قیمت مسکن و پاسخگویی به تقاضای اقشار کم‌برخوردار بود. طرحی که با رفت‌وآمد دولت‌ها تنها اسم آن روی کاغذ تغییر می‌کند. مسکن مهر، طرح جامع مسکن، مسکن ملی، مسکن اقتصادی، نهضت ملی مسکن و... هیچ یک نه در اجرا و نه در همگامی با تورم و قیمت و تقاضای مسکن، نتوانستند حتی به حل معضلات موجود نزدیک شوند.

باوجود گذشت حدود 18 سال از اجرای نخستین طرح مسکن دولتی، هنوز پروژه های ناتمام بسیاری باقی مانده و در واقع آمار تولید و تحویل مسکن در این طرح ها همواره از میزان تقاضا به طور چشمگیری عقب تر است. بسیاری از واحدهای ساخته شده نیز بدون متقاضی ماند.

انتخاب نادرست موقعیت جغرافیایی، نبود زیرساخت‌های اصلی، دوری از مراکز کار، عدم تأمین امکانات رفاهی، درمانی، آموزشی، تفریحی، افزایش قیمت، عدم تأمین تسهیلات و بالابودن اقساط بانکی، همه از دلایلی است که منجر به پشت‌کردن متقاضیان به طرح مسکن مهر شد.

دولت چهاردهم و درمان اساسی بازار مسکن

دولت چهاردهم مدعی است قصد دارد تحولی بنیادین در این عرصه رقم بزند. به اعتقاد برخی کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن، رویکرد فرزانه صادق به‌عنوان وزیر راه و شهرسازی، در زمینه تأمین زمین برای مسکن، رویکردی کوتاه‌مدت و با سرعت، با استفاده از زمین‌های بایر شهری است که زیرساخت‌های لازم برای انبوه‌سازی را شامل می‌شوند.

فرشید ایلاتی، کارشناس اقتصاد و مسکن در گفت‌وگو با تریبون اقتصادی ضمن تأیید این رویکرد وزیر راه برای پاسخ به بخشی از تقاضای تلنبار شده مسکن گفت: برنامه‌ریزی دقیق، کارشناسی و اقدام در سه مرحله کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت هم‌زمان با کنترل قیمت ارز و تولید انبوه، می‌تواند پاسخگوی تقاضا باشد.

ایلاتی بعد از عرضه زمین‌های شهری برای ساخت مسکن به‌عنوان برنامه کوتاه‌مدت، از الحاق زمین به شهرها و شهرک‌سازی در اراضی بین‌شهری به‌عنوان راهکارهای میان‌مدت و بلندمدت نام برد.

به گفته او قیمت مسکن تابعی از قیمت زمین است و ما برای تولید مسکن محدودیت در عرضه زمین داریم. جمعیت کلان‌شهرها طی سال‌های گذشته دچار افزایشی در حدود سه تا چهار برابر شده اما محدودیت کمربند شهری، فشار تقاضای مسکن را بر قیمت زمین سربار کرده از طرفی به دلیل محدودیت زمین های شهری برای ساخت‌و‌ساز به ناچار رو به افزایش تراکم برده‌ایم که این عملا باعث افزایش بیشتر قیمت زمین شده است.   

زمین؛ متهم اصلی قیمت مسکن

این کارشناس اقتصادی معتقد است ریشه اصلی کاهش تولید مسکن و افزایش قیمت‌ها، عرضه زمین است. تا تخصیص و عرضه زمین سرعت نگیرد نمی‌توان به دنبال راهکار بهتری برای کنترل قیمت مسکن گشت. در ماده  9 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن صراحتا آمده است وزارت راه و شهرسازی با تصویب دولت بخشی از اراضی در مالکیت خود را به قیمت کارشناسی روز از طریق مزایده عمومی به فروش می ‌رساند.

بنابراین، تا زمانی که دستگاه‌های دولتی و بانک‌ها و بنگاه‌های بزرگ اراضی بایر و بدون استفاده را برای طرح‌های انبوه‌سازی مسکن ارائه ندهند نمی‌توان امید به بهبود اوضاع در حوزه مسکن داشت. چرا که پیش‌ازاین هم تمام توان دولت روی ساخت طرح‌های مسکن امتحان شده و پاسخگوی شرایط موجود نبوده است.

بانک‌ها بازار مسکن را دوست ندارند!

ایلاتی در خصوص نیاز به درمان ریشه‌ای مشکل مسکن و قیمت آن اظهار کرد: درصورتی‌که راهکارهای اصولی برای هدایت نقدینگی به سمت تأمین و تولید مسکن اتخاذ نشود، با مالیات بر خانه‌های خالی و اقداماتی ازاین‌قبیل نمی‌توان پاسخگوی متقاضیان بود. چرا بانک‌ها از ارائه تسهیلات به بخش مسکن خودداری می‌کنند؟ وقتی از تسهیلات صحبت می‌کنیم منظور بخش مرتبط با تقاضا نیست. بجای تحریک تقاضا با ارائه تسهیلات، بخش تولید را تقویت کنید. وام‌ها به سازندگان تعلق بگیرد؛ اما قابلیت انتقال به خریدار را داشته باشد. جالب است بدانید شبکه بانکی و بخصوص بانک‌های خصوصی بابت عدم پرداخت تسهیلات مسکن جریمه‌های سنگینی دریافت کرده‌اند. بیشترین خلق پول را هم داشته‌اند. اما هنوز هم تمایلی به پرداخت تسهیلات در بازار مسکن ندارند. متأسفانه بانک مرکزی هم به این موضوع ورود جدی ندارد. بانک مرکزی می‌تواند با مدیریت شبکه بانکی نقدینگی جاری را به سمت تولید مسکن هدایت کند. ما نمی‌خواهیم به افزایش نقدینگی با خلق پول دامن بزنیم اما بانک‌ها موظف هستند سهم خود را در تولید و تأمین مسکن پرداخت کنند.

نجات اقتصاد آلمان با موتور مسکن

فرشید ایلاتی با اشاره به جایگاه مسکن در اقتصاد می‌گوید: اقتصاد آلمان در جنگ جهانی دوم به طور کامل نابود شد اما بعد از جنگ تمام تمرکز خود را روی تقویت بخش مسکن به‌عنوان لوکوموتیو اقتصاد گذاشتند و با همان راهکار توانستند راه نجات سایر صنایع خود را هم ایجاد کنند. قبول کنیم که ما در برخی صنایع و تولیدات ضعیف هستیم و نمی‌توانیم انرژی و سرمایه خود را صرف کنیم. چنانچه در صنایع مختلفی بسیار سرمایه‌گذاری کردیم؛ اما هیچ توفیق و موفقیتی نداشتیم. اگر به جای این کار توان و انرژی و سرمایه را روی تقویت بخش مسکن گذاشته بودیم قطعاً تا به امروز بخش‌های مختلف اقتصاد و صنعت به گردش خوبی رسیده و معضلات امروزی را هم نداشتیم.

دولت چهاردهم از ابتدای کار تا به امروز هیچ طرحی برای حل موضوعات مربوط به مسکن ارائه نکرده و از کارشناسان این حوزه هم هیچ نظر و پیشنهادی نخواسته است. ما منتظریم تا دولت به‌صورت جدی بخش مسکن را مدنظر قرار داده و در آینده با ارائه و اجرای دقیق طرح‌ها از ادامه این وضعیت و بغرنج‌تر شدن آن پیشگیری کند.